การคำนวณดอกเบี้ยและเงินผ่อนชำระ

ขอยกเรีืองราวมาจากคุณ rogthai จากเว็บ changkhui.forum.thaithinkpad.com ครับ
...............................

ก่อนอื่น ผมต้องขอออกตัวก่อนว่าผมเองก็ไม่ได้เก่งกาจมาจากไหนนัก เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาได้เลือกซื้อบ้านโครงการไป เลยได้พบว่าคนส่วนใหญ่ไม่ได้มีการวางแผนเกี่ยวกับ Personal Finance ในการผ่อนบ้านกันสักเท่าไหร่

โดยส่วนใหญ่ที่ผมพบ คือ จะดูแค่ว่าธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด เช่น 0% 6เดือนแรก หลังจากนั้นก็ MLR-1% หรือ MLR-0.5% ซึ่งจริงๆ แล้ว ธนาคารได้ใช้ 0% เป็นตัวหลอก หรือกระตุ้นให้เราสนใจ จริงแล้วต้องนำดอกเบี้ยของทุกธนาคาร ณ เวลานั้นมาเข้าสูตรคำนวณกันเลยทีเดียวเชียว ถึงจะรู้ว่าธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยถูกที่สุดจริง ซึ่งยังมี Factor เล็กๆ น้อยๆ อีกที่เป็นตัวแปรร่วมในการเลือกอีก เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมการจดจำนอง หรือ สามารถโป๊ะได้ไม่จำกัดจำนวน เป็นต้น ซึ่งตัวแปรเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับปัจจัยความสามารถของผู้กู้แต่ละคนด้วย ทำให้ตรงนี้ต้องพิจารณาข้อมูลเป็นรายบุคคลแทน เพื่อประกอบในการตัดสินใจในการเลือกธนาคารไหนที่ควรจะกู้ด้วย

และด้วยความที่ผมดูโปรโมชั่นของธนาคารต่างๆ ที่ให้ดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน ก็พบว่าธนาคารใหญ่ในตลาดจะมีต้นทุนในการกู้สูงกว่าธนาคารขนาดกลางและเล็กบางแห่งด้วยซ้ำครับ

ดังนั้นผมอยากจะช่วยผู้อ่าน หรือผู้ที่กำลังจะทำการกู้ธนาคาร ด้วยการแชร์สูตรคำนวณแบบง่าย ด้วย Excel ซึ่งอาจจะไม่ถูกต้อง 100% ทีเดียวเนื่องจาก Factor ต่างๆ อาจจะไม่เหมือนกัน แต่อย่างน้อยๆ ก็น่าจะได้ทราบว่าต้นทุนในการกู้ของเรา กับธนาคารไหนที่น่าจะถูกที่สุดได้ระดับนึงครับ โดยสูตรคำนวณนี้ผมได้เจอในเว็ป "pantip.com" ที่อยู่ในห้อง "ชายคา" โดยผู้ทำ Excel นี้ใช้ชื่อในการโพส คือ "The Chopin" สามารถไปดาวน์โหลดได้จากที่นี่ครับ http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=366188

วิธีการใช้ Excel ไฟล์นี้ ทางคุณ "The Chopin" ได้อธิบายไว้ดังนี้ครับ
***********************************************************************
วิธีใช้ (ผม = The Chopin) :

เปลี่ยนค่าเฉพาะ ช่องที่เป็นสีเหลืองนะครับ (ช่องอื่นจะเป็นสูตรทั้งหมด)
A --> จำนวนระยะเวลาที่ต้องการกู้
B --> MLR
C --> ใส่เงินต้นเลยครับฃ
D --> เงื่อนไข promotion ดอกคงที่/ลอยตัวของ bank ที่เสนอให้ แล้วจะแสดงค่างวดที่ต้องชำระ เพื่อให้ cover จำนวนระยะเวลาที่ขอกู้
E --> ตรงนี้เผื่อ ทางเลือกไว้สำหรับ ถ้าเราอยากกลบเงินด้วยจำนวนมากๆ ก่อน จะทำให้เกิดทางเลือกขึ้นสองแบบคือ 1.เดือนต่อๆไปผ่อนน้อยลงแต่จะผ่อนหมดที่เวลาทีตั้งไว้ตอนแรก 2. ผ่อนด้วยเงินตามใจเราที่มากขึ้นเท่าไหร่ก็ได้เผื่อให้ปลดหนี้ได้ไวขึ้น
F --> กรอกจำนวนเงินแบบ manual ที่อัดเข้าไปในแต่ละเดือนเพื่อคำนวณล่วงหน้าได้
ปล. ค่า x คือ ค่าที่เกิดจากการคำนวณเงินต้น,ดอกเบี้ย,เวลาที่เหลือในการผ่อนชำระ(จำนวนเดือน) เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ ถ้าเราผ่อนด้วยจำนวนเท่านั้นจะลดต้นลดดอกไปจนได้ระยะเวลาตามที่เราต้องการ

มี feature น่าสนใจอีกที่คือ ตรง Grand Int. จะบอกว่าถ้าเราผ่อนจะครบงวดตามเงื่อนไขที่เรา simulate ขึ้นจะต้องเสียดอกเบี้ยให้ bank สุทธิเท่าไหร่ครับ ใช้เปรียบเทียบได้ดีเลย

แล้วมี plot กราฟการลดต้นลดดอกหรืออัดเงินให้ดูเผื่อพิจารณาว่า่เป็นอย่างไร ไม่ได้ใช้ความรู้สึกตัดสิน


ถ้าดูจากกราฟจะเห็นว่า step ที่เกิดขึ้น (promotion ดอกคงที่จากทาง bank ในรูปนี้ผมลองสมมติค่าขึ้นมาดูครับ รู้สึกจะใกล้เคียงกับ BBL) จากการลดดอกช่วงแรกจะได้ประโยชน์มากเลยครับ เพราะจะช่วยให้เราไม่รับภาระหนักในช่วงแรกๆ ของการผ่อนที่อาจจะต้องใช้เงินในการซื้อของใช้จำเป็น และจิปาถะอื่นๆ อีกมากมาย
บาง bank ให้ได้หลาย step มากซึ่งจะสอดคล้องกับเงินเดือน(และดอกเบี้ย) ที่อาจจะเพิ่มขึ้นทุกปี อิอิ ซึ่งผมคิดว่าเป็นสิ่งที่ไม่เลวครับ
หรือใครจะลองเพิ่ม MLR ให้ถึง 12-15% ดูเลยว่าจะตายมั๊ย หรือ ลองอัดเงิน เข้าระหว่างทางดูว่าจะทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น ดอกเสียน้อยลง เท่าไหร่ก็ตามสบายครับ

อีกนิด.... ค่า X ที่เกิดขึ้นมาเนี่ย เหมือนกับว่าจะถูก Re-calculate ขึ้นทุกๆเดือนภายใต้เงื่อนไขใหม่ที่เกิดขึ้นมาครับ (excel ของผมจะรองรับไว้แล้ว) คือแบบว่า...
ถ้าเราเลือกผ่อนชำระ 360 เดือน (30ปี)
เืดือนแรกจะคำนวณค่า X จาก MLR1/เงินต้น1/360 --> X1
(อย่าลืมพื้นฐานของค่า X นะครับ ว่าคืออะไร)
พอมาเดือนที่สองจะคำนวณค่า X ใหม่เป็น MLR2/เงินต้น2/359 --> X2
ถ้าปกติ MLR1=MLR2 แล้วเราชำระเงินตรงกับค่า X1 เดือนที่สองเวลา calculate ค่า X2 ออกมาใหม่ในเงื่อนไขเงินต้นที่ถูกตัดไปแล้วกับค่าเดือนที่ลดไปหนึ่งเดือนเหลือ 359 เืดือน ค่า X2 จะได้เท่ากับ X1 อัตโนมัติเลยครับ
แต่เมื่อใดที่ MLR เปลี่ยน หรือเราเลือกชำระเกิน X1 ค่า X2 ในเดือนถัดไปจะได้ไม่ตรงกันแล้วครับ แต่จะเป็นค่าใหม่ที่ได้เพื่อใช้สำหรับผ่อนเดือนที่เหลือทั้งหมด ซึ่งอาจจะลดลง ในจำนวนเดือน 360เดือน(30ปี)

จากคุณ : The Chopin - [ 16 มี.ค. 49 12:27:59 >
**************************************************************

ซึ่งสูตรที่อยู่ใน Excel นี้มีอยู่ในหนังสือเกี่ยวกับ Financial Management ทั้งนั้นครับ

หลายคนอาจจะไม่รู้ว่าโปรโมชั่นของธนาคารเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยของบ้านมือหนึ่ง กับบ้านมือสอง นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
หากคุณเลือกซื้อบ้านมือหนึ่ง (บ้านใหม่) จะได้รับโปรโมชั่นตามที่ธนาคาร ณ เวลานั้นได้ออกมาครับ และถ้าเป็นบ้านโครงการที่มือชื่อเสียง หรือโครงการเกรด A ถึง A+ ธนาคารจะมีโปรฯพิเศษสำหรับโครงการประเภทนี้อยู่แล้ว ซึ่งจะถูกกว่าโปรฯ ทั่วไปที่ประกาศอยู่
อนึ่ง คุณจะสามารถขอให้ลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้จากโปรโมชั่นอีกครับ เช่น 0% 6เดือน หลังจากนั้น MLR-0.75 หากเป็นโครงการเกรด A+ ธนาคารอาจจะให้โปรฯ เป็น 0% 6เดือน MLR-1% และหากคุณต่อเก่งจะได้เป็น 0% 6เดือน หลังจากนั้น MLR-1.25% หรือถ้าคุณเครดิตดีกว่านั้นก็อาจจะต่อได้มากกว่านี้อีก แต่การต่อรองอัตราดอกเบี้ยแบบนี้ต้องคุยกับผู้จัดการสาขานั้นๆ นะครับ ยิ่งถ้าคุณสนิทกับผู้จัดการสาขารับรองว่าได้ลดอีกครับ อ้อแนะนำว่าไม่ควรไปกู้ที่สำนักงานใหญ่ของธนาคารเลยครับ เพราะคุณจะไม่สามารถต่อรองใดๆ ได้เลย เพราะสำนักงานใหญ่จะดำเนินการทุกอย่างตามระเบียบเป๊ะ ไม่มีการลดหย่อนใดๆ ให้เลยครับ (ในกรณีคุณไม่ได้เป็นเจ้าของกิจการระดับพันล้านนะครับ)

ส่วนถ้าคุณเลือกซื้อบ้านมือสอง คุณจะไม่ได้อัตราดอกเบี้ยตามโปรโมชั่นของทางธนาคารเลย !!! โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะใช้อัตราดอกเบี้ยของการซื้อบ้านมือสองแทนครับ ซึ่งขึ้นอยู่ว่าแต่ละธนาคารจะมีนโยบายอย่างไร คร่าวๆ ก็จะเป็น MLR-1% หรือไม่ก็ MLR-2% ประมาณนี้เองครับ

วันนี้ขอให้เกร็ดเรื่องดอกเบี้ยไว้แค่นี้ก่อนนะครับ ตอนต่อไปอาจจะเป็นเรื่องดอกเบี้ยกู้ปลูกสร้างบ้าน หรือซื้อที่ดินเปล่า (ซึ่งต้องบอกว่าคุณต้องมีเงินก้อนอย่างน้อยๆ ก็ครึ่งนึงของราคาปลูกสร้างบ้านครับ หากไม่มีที่ดินมาก่อนก็ต้องบวกค่าที่ดินอย่างน้อยก็เกินครึ่งด้วยครับ เพราะธนาคารส่วนใหญ่จะไม่ค่อยให้กู้ซื้อที่ดินเปล่าเฉยๆ ครับ)

เกร็ดดีดีมาฝาก กู้แบงค์เองให้ผ่าน,กู้แบงค์ไม่ผ่าน,ยื่นกู้แบงค์เองไม่ผ่าน,ไม่อยากเสียค่าดำเนินการอยากไปยื่นเองให้ผ่าน,มีวิธีใดบ้าง

ซื้อบ้าน โดยปกติจะให้กู้ไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขาย หรือราคาที่ธนาคารประเมิน (ใช้ราคาที่ต่ำกว่า) นั่นแปลว่า ส่วนเกินต้องหามาจ่ายเอง แต่ถ้ายื่นกู้ทางเวบเรา เราบริการให้คุณมีบ้านสวยๆ ราคาเบาเบาแต่ประเมินสูงๆ กู้แบงค์ได้เงินเหลือ ไม่ต้องควักเงินในกระเป๋า ได้เงินมาหมุนเวียนนอนในบัญชี สบายตัวสบายใจ แต่สำหรับลูกค้าบางท่านหากไม่ประสงค์จะใช้บริการผ่านทางเรา ต้องการยื่นกู้เอง สามารถทำได้ดังนี้ค่ะ


หาบ้าน หาหลักทรัพย์ที่ต้องการ

หาแบงค์ที่ต้องการยื่นกู้

ฟังผล ผ่านไม่ผ่าน

รับเงิน ทำการโอนกรรมสิทธ์

แต่หากไม่ผ่านก็……….ลองยื่นเองใหม่ หรือ จะลองหันกลับมาอ่านรายละเอียดที่เราเอามาฝากแล้วลองกลับไปแก้ไขดู นะค่ะ


เริ่มเตรียมเอกสารให้ถูกต้อง


เอกสารที่ต้องใช้ (กรณีมีเงินเดือน)
- สำเนาบัตรประชาชน ถ่ายให้เห็นหน้าชัดชัด อย่ามืดดำ (+คู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้าน (+คู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณ๊สมรสแล้ว)
- สำเนาบัญชีเงินฝาก (statement) แสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน (ธนาคารใดก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นบัญชีของธนาคารที่จะขอกู้ และถ้ามีหลายบัญชีก็เอาไปให้หมด เน้นบัญชีที่มีรายการเคลื่อนไหวเยอะ ๆ) อย่าปลอมอย่าตัดแป๊ะทำมา เค้าเช๊คเจอนะ เช็คง่ายมากด้วย ของจริงของปลอม หลอกด้วยสายตาได้ แต่ข้อมูลจริงในระบบมีนะค่ะ
- หนังสือรับรองเงินเดือน (มีอายุ 1 เดือนนับจากวันที่ในเอกสารที่บริษัทออกให้)
- สำเนาโฉนดที่ดินที่จะซื้อ ขอจากเจ้าของบ้านที่จะขาย จากโครงการ
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย (ถ่ายครบถ้วนทั้งหน้าและทุกหน้า ขนาดเท่าของจริง)
- สำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย

เพิ่มเติม
- เอกสารเครดิตบูโร (credit bureau) ของคู่สมรส ขอได้จากธนาคารนครหลวงไทย
- ใบระวาง(กรณีเจ้าหน้าที่ประเมินหลักทรัพย์หาหมุดของตัวที่ดินไม่เจอ)ขอสำเนาได้จากสำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้นๆหากเป็นเจ้าของบ้านที่มีชื่ออยู่ในฉโนดไปขอเองจะขอได้เลยแต่ถ้าหากผู้ซื้อไปขอต้องให้เจ้าของบ้านเซ้นต์รับรองสำเนาในสำเนาฉโนดที่ดินแล้วไปยื่นให้เจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อขอดูได้หรือจะใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูก็ได้


.....................................................
เกร็ดความรู่้ ใบระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ คืออะไร?
ใบระวาง คือเอกสารหลักฐานทางแผนที่บรรจุรูปแผนที่โฉนดที่ดินเพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินแต่ละแปลงอยู่ในกรอบสี่เหลี่ยมจัตุรัส กว้าง 50 เซนติเมตร ยาว 50 เซนติเมตร รูปแผนที่จะมีขนาดใหญ่หรือเล็กขึ้นอยู่กับมาตราส่วนที่ใช้กับระวางนั้นๆ เช่น มาตราส่วน 1: 4000 รูปแผนที่จะมีขนาดเล็กกว่า 1: 2000 หรือ 1: 1000 เป็นต้น ระวางบางประเภทจะใช้กับรูปแผนที่ น.ส.3ก. วัตถุประสงค์ก็เพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน เช่นกัน ประโยชน์ของระวางใช้เพื่อควบคุมแผนที่รูปแปลงที่ดินที่มีกรรมสิทะ (โฉนดที่ดิน) หรือหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินชนิด น.ส.3ก. ขึ้นอยู่กับประเภทของระวางที่จัดสร้างขึ้นคือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน

เลขที่ดิน หมายถึง เครื่องหมายแสดงตำแหน่งของที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน

หน้าสำรวจ หมายถึง เครื่องหมายแสดงแปลงที่ดิน ที่ทางราชการได้ทำการสอบสวนตามลำดับก่อนและหลังเพื่อการออกโฉนดที่ดิน
.....................................................



ขั้นตอนการขอกู้
1) ไปที่สาขาของธนาคาร บอกพนักงานว่าจะทำเรื่องกู้ซื้อบ้าน โดยเตรียมเอกสารไปให้พร้อม
2) ถ้าพนักงานตรวจสอบเอกสารเบื้องต้นแล้วผ่าน ก็จะให้ทำเรื่องขอกู้ โดยจะต้องจ่ายค่าประเมินราคาให้กับธนาคาร (จ่ายแล้วไม่ได้คืน ไม่ว่าจะกู้ไม่ผ่านหรือเปลี่ยนใจภายหลังก็ตาม)
3) ธนาคารจะนัดหมายวัน-เวลาที่จะไปสำรวจที่ดินและหลักทรัพย์เพื่อประเมินราคา ซึ่งเป็นบริษัทภายนอก ไม่ใช่พนักงานของธนาคาร
4) หลังจากสำรวจประเมินราคาแล้ว รอผลจากธนาคาร โดยทั่วไปไม่น่าจะเกิน 2-3 สัปดาห์ ถ้าช้ากว่านั้นให้รีบติดต่อกับธนาคาร

คำตอบที่จะได้รับ คือ
- ผ่าน
- คุณสมบัติผู้ขอกู้ไม่ผ่าน >> กลับไปเตรียมตัวเรื่อง
"ความสามารถในการชำระหนี้" ให้ดูดีกว่านี้
- มูลค่าหลักทรัพย์ (บ้าน) ไม่เพียงพอ (แปลว่า ได้วงเงินกู้น้อยกว่าที่ตั้งใจ)
+-- >> กู้แค่ 90% ของราคาที่ธนาคารประเมิน ส่วนเกินหามาจ่ายเพิ่มเอง
+-- >> เปลี่ยนไปขอกู้กับธนาคารอื่น

ถ้าธนาคารอนุมัติสินเชื่อ (ผ่าน)1) ธนาคารจะนัดหมายเพื่อไปทำเรื่องโอนและจดจำนองที่กรมที่ดิน และทำสัญญาสินเชื่อที่ธนาคารสาขาที่ทำเรื่องขอกู้ไว้
2) ในวันนัดหมาย เราต้องเตรียมเงินไปชำระค่าธรรมเนียมและอากร ในการทำเรื่องโอนและจดจำนอง (พนักงานจะแจ้งให้ทราบตอนนัดหมาย ถ้าพนักงานไม่แจ้ง ให้รีบสอบถามก่อน)
3) ในวันนัดหมาย ให้พาเจ้าของที่ดิน (ตามโฉนด) และเจ้าบ้านไปด้วย (เจ้าบ้านที่ระบุอยู่ในทะเบียนบ้านที่จะซื้อ) เพราะเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจจะถามความเห็นชอบจากเจ้าบ้านด้วย

** อย่าตกใจ ถ้าพบว่ามูลค่าเงินกู้มีมากกว่าที่เราขอกู้ เพราะเราต้องจ่ายเบี้ยประกันชีวิตของผู้ขอกู้เองด้วย (ถ้าผู้ขอกู้เสียชีวิต ธนาคารจะปิดสินเชื่อโดยใช้เงินจากประกันชีวิต ผู้รับมรดกบ้านหลังนั้นไม่ต้องผ่อนชำระต่อ) ซึ่งธนาคารอาจจะเพิ่มเงินกู้ในส่วนนี้เข้าไป

** เราจะต้องจ่ายเบี้ยประกันวินาศภัยของบ้านเป็นประจำทุกปี (จนกว่าจะผ่อนหมด) ซึ่งไม่รวมอยู่ในวงเงินกู้ จึงต้องจ่ายแยกต่างหาก สอบถามกับพนักงานให้ดี

การพิจารณาสินเชื่อ
- โดยทั่วไปจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขอกู้ต้องมีอายุงานกับบริษัทไม่ต่ำกว่า 1-2 ปี (บริษัทปัจจุบัน หรือบริษัทก่อนหน้าก็ได้)
- ธนาคารจะพิจารณาจาก "ความสามารถในการชำระหนี้" ของผู้ขอกู้

ความสามารถในการชำระหนี้ คือ
- ความสามารถในการผ่อนชำระในแต่ละเดือน โดยพิจารณาจากเงินเดือน, รายได้ (นอกจากเงินเดือน), และรายการเคลื่อนไหวของบัญชีธนาคาร (statement)
- หักลบด้วย หนี้สินอื่นที่เคยกู้กับสถาบันการเงิน (ทุกแห่งภายในประเทศไทย), หนี้ผ่อนชำระทรัพย์สิน (บ้าน, รถ, เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ), หนี้บัตรเครดิต, และการค้ำประกันให้กับหนี้สินของผู้อื่น

ข้อมูลหนี้สินเหล่านี้ ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลกับเครดิตบูโร (credit bureau)

ฃดังนั้น ถ้าเป็นหนี้นอกระบบก็จะไม่ถูกตรวจสอบ


เกร็ดการขอกู้- ความสนิทสนมคุ้นเคยกับพนักงานธนาคาร มีส่วนช่วยได้มาก
- ธนาคารเล็ก หรือสาขาที่ห่างไกลความเจริญ มีโอกาสขอกู้ได้สูงกว่า (สาขาต้องทำยอด)
- การทำเรื่องกู้ให้บอกว่า ซื้อเพื่อใช้อยู่อาศัยเอง จะได้ดอกเบี้ยถูกกว่ากู้ทั่วไป

+-- เราอาจจะต้องย้ายตัวเอง (ผู้ขอกู้) ไปเป็นผู้อยู่อาศัยในทะเบียนบ้านด้วย (ให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อก่อน ค่อยย้ายเข้า) ให้สอบถามพนักงานดู เพราะเขาอาจลืมบอก
+-- หลังจากทำสัญญากู้เสร็จแล้ว ย้ายออกได้เลย ธนาคารไม่สนใจแล้ว

- หากวงเงินกู้ 90% ของราคาซื้อขาย(จริง)นั้นไม่เพียงพอ จะใช้วิธีซิกแซกก็พอได้
+-- คุยตกลงกับคนขายว่า ขอเพิ่มมูลค่าที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้วงเงินกู้เพียงพอ (90% ของราคาซื้อขาย) แต่มูลค่าที่จะจ่ายจริงเท่าเดิม
+-- ทำสัญญาฉบับมูลค่าซื้อขายจริงด้วย
+-- สัญญาฉบับซิกแซกใช้เฉพาะทำเรื่องขอกู้เท่านั้น ให้ทำฉบับเดียว และเราเป็นคนเก็บ อย่าให้ผู้ขายมีไว้ครอบครอง ไม่ว่าจะสำเนาหรือฉบับจริง
+-- อย่าให้ธนาคารรู้ และคุยตกลงกันให้จบก่อนเริ่มติดต่อขอกู้

- พนักงานอาจจะขอให้เราทำประกันชีวิตแบบสะสมทรัพย์เพิ่มเติม (คนละตัวกับประกันชีวิตที่พูดถึงข้างบน)
+-- อันนี้ไม่บังคับ เป็นเรื่องแล้วแต่จะต่อรอง แต่อาจมีผลต่อความเอาใจใส่ในการให้บริการของพนักงาน
+-- ธ.กสิกรไทย เคยเจอแบบ 15/7 (จ่าย 7 ปี คุ้มครอง 15 ปี มีเงินสะสมจ่ายคืน) เบี้ยประกันปีละประมาณ 20,000 บาท

ถ้าสงสัยอะไร ให้สอบถามกับพนักงานโดยตรงได้เลย พนักงานมีผลกับการขอกู้มาก ถ้าเจอพนักงานที่ให้บริการ, ให้คำแนะนำ, และช่วยเดินเรื่องดี ก็ถือว่าโชคดีไป แต่ถ้าเจอพนักงานเรื่องมาก แนะนำให้เปลี่ยนไปติดต่อธนาคารหรือสาขาอื่นแทนโดยด่วน

คำตอบที่จะได้รับ คือ
- ผ่าน
- ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าที่ขอ
- ไม่ผ่าน

กรณีอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าที่ขอ
>> ตกลงกู้แค่ที่ได้รับอนุมัติ ส่วนเกินหามาจ่ายเอง
>> เปลี่ยนธนาคาร (อาจจะได้วงเงินสูงกว่า หาข้อมูลให้ดีก่อน เพราะต้องเสียค่าประเมินใหม่)

สาเหตุที่ไม่ผ่านหรือได้วงเงินกู้น้อย
- คุณสมบัติผู้ขอกู้ไม่ผ่าน >> ดูเรื่อง "ความสามารถในการชำระหนี้"
- มูลค่าหลักทรัพย์ (บ้าน) ไม่เพียงพอ

+-- >> มูลค่าประเมินน้อย ขึ้นอยู่กับบริษัทที่ธนาคารจ้างให้มาประเมิน (แล้วแต่ดวง)
+-- >> บางธนาคารอาจจะให้ไม่ถึง 90% (ลองสอบถามก่อนทำเรื่องขอกู้)

หากไม่มั่นใจในการขอกู้ ลองปรึกษาทางเราก่อนก็ได้ค่ะ บริการทำเรื่องยื่นกู้แบงค์ ขอสินเชื่อกับธนาคารค่ะ

กู้แบงค์-ซื้อบ้าน ทำยังไง ให้ได้เงินเยอะๆๆ กลัวกู้แบงค์ไม่ผ่าน

มีหลักง่ายๆ อยู่ 2 ประการ คือ

ตัวท่านเอง ต้องมี เครดิตดี ก็ได้เต็ม ตามกำลังท่าน และ หลักทรัพย์ที่จะใช้ค้ำประกันการกู้ ท่าน ต้องมีราคาสูง
เต็มตามที่ควรจะเป็นเราจะมาว่าทั้งสองประเด็นนี้ กันให้ละเอียดกันเลย

1.เครดิตของท่านเอง ถ้าท่านไม่แน่ใจเรื่องตัวเครดิต ของท่านเอง ว่า ติดยอดหนี้ ติดยอดค้างอะไร

ก็ควรจะไปเช็คเสียก่อน เพราะว่า ข้อมูล จาก NCB (เรียกให้มันเท่ เข้าไว้) จริงก็คือ สำนักงานเครดิตแห่งชาติ National Credit Bureau หลายท่านอาจจะยังไม่คุ้นเคย แต่จำไว้เถอะ ต่อๆไป มันจะมีผลต่อชีวิตท่าน มากขึ้นเรื่อยๆ ธนาคาร ทุกธนาคาร รวมถึง สำนักการเงิน สถาบันการเงิน อื่นๆ จะใช้ ข้อมูล จาก NCB เป็นด่านตรวจสอบด่านแรกเลย ถ้าท่านไม่แน่ใจ ว่าท่านมียอด ค้าง มีหนี้สิน แค่ไหน ขอแนะนำ ให้ท่านไปเช็คซะ

มีเรื่องตลกที่ขำไม่ออก(ตลกเลวร้าย-) มีหลายท่านที่มีปัญหา ไม่สามารถกู้แบงค์ได้ ทั้งที่มีรายได้ดีมาก statement สม่ำเสมอ

แต่แบงค์ไม่อนุมัติ สอบถามแบงค์ก็ไม่สามารถตอบให้กระจ่างได้ (เนื่องจาก ไม่มั่นใจเรื่องการเปิดเผย ข้อมูลของลูกค้า)

นึกยังไงก็นึกไม่ออก ว่าตัวเองไปเป็นหนี้เสียที่ไหน สุดท้าย ไปเช็คที่ NCB ก็พบว่า มี่ยอดค้างเป็นเศษบาท เศษสตางค์

กับบัตร เครดิต ใหญ่ แห่งหนึ่ง ที่ปิดบัญชีไปแล้ว แต่ผิดพลาดทางเทคนิค กว่าจะเคลียร์กันได้ ก็ใช้เวลาหลายเดือนต่อมา

เนื่องจาก NCB อ้างว่าไม่สามารถแก้ไขได้เอง ต้องประสานกับเจ้าของ ข้อมูล อีกหลายรอบ รอรอบบัญชี รอส่งข้อมูล......

รอ...ไงละ ฟังแล้วจะ เครียด หรือจะขำดี


1.วิธีที่จะทำให้เครดิต ท่านดี

- เมื่อเช็คกับ NCB เรียบร้อยแล้ว ท่านก็จะทราบเลยว่า ท่านมีหนี้ในสายตา BANK อย่างไร บ้าง

เมื่อผลอออกมา หลายท่านจะเห็นได้ว่า หนี้ หลายอย่างๆ ไมได้ โชว์ ทั้งหมด เช่น หนี้ รถยนต์ จากไฟแนนซ์บางแห่ง เงินกู้

เงินผ่อน บางตัว รวมถึง หนี้ อาบัง นอกระบบทั้งหลาย(เพราะไม่ได้เป็นสมาชิก NCB- หรือ บางทีข้อมูลยังไม่ update)

โชคดีไป สำหรับที่ไม่โชว์เลย ก็ถือว่า ท่านยังเป็นผู้มีเครดิต ดีมากในสายตา bank แล้ว ส่วนท่านที่ มีหนี้ ยุบยิบ ยิบย่อย

ทั้งหลายทำอย่างไร แนะนำ คือ ถ้าเป็นยอดที่ใกล้จะหมด แล้ว และหนี้ไม่มากมายนัก ก็ควรจะปิดบัญชี เคลียร์หนี้ให้หมดไปเลย เพื่อให้ยอดสวย เมื่อท่านปิดแล้ว ประมาณ 3 เดิอน (เป็นอย่างน้อย) ยอดที่ปิดบัญชี ถึงจะหายไป(ตามระบบ ของ NCB)

ท่านควรจะไปเช็ค ที่ NCB อีกครั้งหนึ่ง เพื่อความชัวร์ นี่เป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะทำให้ยอดกู้ท่านสูงขึ้นได้


- BanK Statement

เป็นหลักฐานสำคัญอีกอย่างหนึ่ง ที่ ใช้พิจารณา คือ ต้องให้บัญชีเดินสม่ำเสมอ อย่างน้อยที่สุด 6 เดือนฝากมากกว่าถอน

มียอดเงินออมให้มากเข้าไว้ (เทคนิค อีกอย่างหนึ่งก็คือ บางท่าน ยืมเงินแม่ มาเข้าบัญชีไว้เยอะๆ ให้ช่วงก่อนกู้ พอกู้เสร็จ

แล้วก็ค่อยโยกบัญชีกับไป) bankท่านไม่สน หรอกว่า คุณไปยือเงินใครเขามา แต่ถ้าคุณมีความสามารถไปกู้ยืมเขาได้ก็แสดงว่า เครดิต คุณใช้ได้



เห็นไหมละครับว่า การเตรียมตัวกู้แบงค์ก็้เป็นเรื่องที่ใช้เวลาเหมือนกัน ถึงจะได้ผลดี ส่วนที่ มีคนถามว่า
มีบางรายเห็นโฆษณารับทำเรื่องเดินStatement ราคาถูกๆ อันนั้น ขอแนะนำให้ห่างๆ คุก-ดีๆนี่เอง เพราะเป็นการ

ทำ Statement ปลอม หลายแบงค์ เช็คละเอียด ซึ่งเช็คได้ไม่ยาก และไม่ปล่อยให้คุณลอยนวล เหมือนเมื่อก่อน นะคร้าบอย่าไปเชื่อใครเข้าง่ายล่ะ


- หลักฐานการประกอบการกู้ อื่นๆ
โดยเฉพาะผู้ทำธุรกิจ ส่วนตัว นอกจาก Statement บัญชี ออมทรัพย์ ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกิจการ
อื่นๆ ท่านก็ก็ควรเตรียมตัว ให้กระจ่าง ไม่ต้องให้ bank ต้องถาม เพื่อให้bankมั่นใจ ช่น ใบจดทะเบียน บริษัท

หลักฐานการเสียภาษี บัญชีกระแสรายวัน รูปถ่ายของกิจการ บัญชีรายชื่อลูกค้า ผู้อ้างอิง ใบส่งของ รวมถึง

หลักทรัพย์ อื่นๆ รถยนต์ บ้าน ที่ดิน เพื่อที่จะให้แบงค์ ท่านมั่นใจ ในเครดิต ของท่านเอง
คะแนนตรงนี้มีเพิ่มแน่นอน อย่าละเลยไป

ส่วนถ้าหาก ว่า เมื่อท่านกู้คนเดียว แสดงหลักฐานความสามารถเต็มที่ แล้ว ยอดกู้ยังได้ไม่ดีพอ
กับที่ต้องการ กำลังภายในหมด ก็ต้องใช้กำลังภายนอก คือ หาผู้กู้ร่วม มาเพิ่ม ก็ต้องใช้หลักการ
เช็คเครดิตเบื้องต้น แบบเดียวกัน โดยทั่วไป แบงค์จะเน้น เฉพาะที่เป็นญาติสนิทเป็นหลัก



2 ทำอย่างไร ให้หลักทรัพย์ที่ซื้อให้ได้สูง

นอกจากการทำให้เครดิตท่านดีแล้ว หลักทรัพย์ที่จะซื้อ หรือ ใช้ค้ำประกันการกู้กับแบงค์ ก็เป็นหัวใจสำคัญอีกตัวหนึ่ง เช่น

ท่านอาจจะก็ได้ ถึง 3 ล้าน และถ้าท่านซือบ้าน ราคา 3 ล้าน หลักทรพย์ ประเมินได้ 3 ล้าน ท่านก็จะกู้ได้ 80% เต็มตามสิทธิแต่ถ้า ตัวหลักทรัพย์ ประเมินได้ ต่ำกว่า กว่า 3 ล้าน เช่น ประเมินได้แค่ 2.8 ล้าน ท่านก็อาจจะกู้ได้ แค่ 2.4 ล้าน เป็นต้น

ท่านก็จะกู้ได้ต่ำไปด้วย




ท่านจะเลือกซื้อทรัพย์สินอย่างไร ถึงจะประเมินได้สูง
2.1 เปรียบเทียบกับราคาทั่วไป ควรไม่สูงกว่าราคาตลาด ถ้าต่ำกว่าราคาทั่วไปได้ก็จะดีมาก แน่นอน ว่าหลักทรพย์
บ้านที่ดิน ที่ท่านซื้อได้ต่ำกว่า ราคาทั่วไป ย่อมทำให้ท่านทำการประเมินราคาได้สูง
2.2 ถ้าเป็นบ้านมือสอง ควรจะต้องปรับปรุง ให้สภาพดี เสียก่อน (ตกลงกับผู้ขาย ในตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรขอเข้าไปปรับปรุงให้มีสภาพดี ก่อนยื่นกู้ ประเมิน) เพราะถ้าหลักทรัพย์ที่สภาพไม่ดี ราคาก็จะต่ำกว่าปกติ
2.3 หาข้อมูลอ้างอิงราคา ข้อมูลเหล่านี้ ท่านสามารถอ้างอิง ให้ข้อมูลแก่ บริษัท ประเมิน ได้ รวมทั้ง การอุทธรณ์กับ แบงค์ในกรณี ที่ บริษัทประเมิน ประเมินต่ำเกินจริง(ประเภทปลอดภัยไว้ก่อน คนอิ่นเดิอดร้อนชั่งมัน)

ที่ว่ามาทั้งหมดนี่ ถ้าท่าน ทำตามได้ ก็จะทำให้ การกู้บ้าน ซื้อบ้าน ของท่านเครดิต สวยๆ ยอดสูงได้ดีทีเดียว แต่เท่านั้นยังไม่พอ มีอีกประเภทหนึ่ง ที่ถามเข้ามา มากประเภทอยากได้สูงๆ เยอะๆประเภทกู้เต็ม กู้เกิน

ตามที่ได้ยิน ได้ฟังมา รวมทั้ง เป็นข่าว(และเป็นคดีกันอยู่) ขออภัยอาจจะไม่ตอบตรงๆ อย่างเช่น คำถาม ถามว่า ตัวท่านสามารถ กู้ได้ 2 ล้าน ถึง 2 ล้าน ต้นๆ โดยประมาณ ท่านตกลงซื้อขาย กับ ผู้ขาย บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น 24 วา หลัง หนึ่ง ไว้ 2 ล้าน บาท ถามว่าทำอย่างไร ท่าน ถึงจะกู้ได้ 2 ล้าน หรือ มากกว่า

ตอบ ท่านก็จะต้องทำราคาให้ประเมิน ให้บริษัทประเมินให้สูง ประมาณ 2.5 ล้าน และ และท่านก็จะต้อง ทำเรื่องยื่นกู้

ขอยอดกับแบงค์ ประมาณ 2.2 ล้านถึง 2.3 ล้าน ถ้าผ่าน แบ้งก์ถึงจะให้กู้ประมาณ 2 ล้าน หรือ 2.1 ล้านเช่นนี้เป็นต้น พอก่อน