การคำนวณดอกเบี้ยและเงินผ่อนชำระ

ขอยกเรีืองราวมาจากคุณ rogthai จากเว็บ changkhui.forum.thaithinkpad.com ครับ
...............................

ก่อนอื่น ผมต้องขอออกตัวก่อนว่าผมเองก็ไม่ได้เก่งกาจมาจากไหนนัก เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาได้เลือกซื้อบ้านโครงการไป เลยได้พบว่าคนส่วนใหญ่ไม่ได้มีการวางแผนเกี่ยวกับ Personal Finance ในการผ่อนบ้านกันสักเท่าไหร่

โดยส่วนใหญ่ที่ผมพบ คือ จะดูแค่ว่าธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด เช่น 0% 6เดือนแรก หลังจากนั้นก็ MLR-1% หรือ MLR-0.5% ซึ่งจริงๆ แล้ว ธนาคารได้ใช้ 0% เป็นตัวหลอก หรือกระตุ้นให้เราสนใจ จริงแล้วต้องนำดอกเบี้ยของทุกธนาคาร ณ เวลานั้นมาเข้าสูตรคำนวณกันเลยทีเดียวเชียว ถึงจะรู้ว่าธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยถูกที่สุดจริง ซึ่งยังมี Factor เล็กๆ น้อยๆ อีกที่เป็นตัวแปรร่วมในการเลือกอีก เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมการจดจำนอง หรือ สามารถโป๊ะได้ไม่จำกัดจำนวน เป็นต้น ซึ่งตัวแปรเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับปัจจัยความสามารถของผู้กู้แต่ละคนด้วย ทำให้ตรงนี้ต้องพิจารณาข้อมูลเป็นรายบุคคลแทน เพื่อประกอบในการตัดสินใจในการเลือกธนาคารไหนที่ควรจะกู้ด้วย

และด้วยความที่ผมดูโปรโมชั่นของธนาคารต่างๆ ที่ให้ดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน ก็พบว่าธนาคารใหญ่ในตลาดจะมีต้นทุนในการกู้สูงกว่าธนาคารขนาดกลางและเล็กบางแห่งด้วยซ้ำครับ

ดังนั้นผมอยากจะช่วยผู้อ่าน หรือผู้ที่กำลังจะทำการกู้ธนาคาร ด้วยการแชร์สูตรคำนวณแบบง่าย ด้วย Excel ซึ่งอาจจะไม่ถูกต้อง 100% ทีเดียวเนื่องจาก Factor ต่างๆ อาจจะไม่เหมือนกัน แต่อย่างน้อยๆ ก็น่าจะได้ทราบว่าต้นทุนในการกู้ของเรา กับธนาคารไหนที่น่าจะถูกที่สุดได้ระดับนึงครับ โดยสูตรคำนวณนี้ผมได้เจอในเว็ป "pantip.com" ที่อยู่ในห้อง "ชายคา" โดยผู้ทำ Excel นี้ใช้ชื่อในการโพส คือ "The Chopin" สามารถไปดาวน์โหลดได้จากที่นี่ครับ http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=366188

วิธีการใช้ Excel ไฟล์นี้ ทางคุณ "The Chopin" ได้อธิบายไว้ดังนี้ครับ
***********************************************************************
วิธีใช้ (ผม = The Chopin) :

เปลี่ยนค่าเฉพาะ ช่องที่เป็นสีเหลืองนะครับ (ช่องอื่นจะเป็นสูตรทั้งหมด)
A --> จำนวนระยะเวลาที่ต้องการกู้
B --> MLR
C --> ใส่เงินต้นเลยครับฃ
D --> เงื่อนไข promotion ดอกคงที่/ลอยตัวของ bank ที่เสนอให้ แล้วจะแสดงค่างวดที่ต้องชำระ เพื่อให้ cover จำนวนระยะเวลาที่ขอกู้
E --> ตรงนี้เผื่อ ทางเลือกไว้สำหรับ ถ้าเราอยากกลบเงินด้วยจำนวนมากๆ ก่อน จะทำให้เกิดทางเลือกขึ้นสองแบบคือ 1.เดือนต่อๆไปผ่อนน้อยลงแต่จะผ่อนหมดที่เวลาทีตั้งไว้ตอนแรก 2. ผ่อนด้วยเงินตามใจเราที่มากขึ้นเท่าไหร่ก็ได้เผื่อให้ปลดหนี้ได้ไวขึ้น
F --> กรอกจำนวนเงินแบบ manual ที่อัดเข้าไปในแต่ละเดือนเพื่อคำนวณล่วงหน้าได้
ปล. ค่า x คือ ค่าที่เกิดจากการคำนวณเงินต้น,ดอกเบี้ย,เวลาที่เหลือในการผ่อนชำระ(จำนวนเดือน) เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ ถ้าเราผ่อนด้วยจำนวนเท่านั้นจะลดต้นลดดอกไปจนได้ระยะเวลาตามที่เราต้องการ

มี feature น่าสนใจอีกที่คือ ตรง Grand Int. จะบอกว่าถ้าเราผ่อนจะครบงวดตามเงื่อนไขที่เรา simulate ขึ้นจะต้องเสียดอกเบี้ยให้ bank สุทธิเท่าไหร่ครับ ใช้เปรียบเทียบได้ดีเลย

แล้วมี plot กราฟการลดต้นลดดอกหรืออัดเงินให้ดูเผื่อพิจารณาว่า่เป็นอย่างไร ไม่ได้ใช้ความรู้สึกตัดสิน


ถ้าดูจากกราฟจะเห็นว่า step ที่เกิดขึ้น (promotion ดอกคงที่จากทาง bank ในรูปนี้ผมลองสมมติค่าขึ้นมาดูครับ รู้สึกจะใกล้เคียงกับ BBL) จากการลดดอกช่วงแรกจะได้ประโยชน์มากเลยครับ เพราะจะช่วยให้เราไม่รับภาระหนักในช่วงแรกๆ ของการผ่อนที่อาจจะต้องใช้เงินในการซื้อของใช้จำเป็น และจิปาถะอื่นๆ อีกมากมาย
บาง bank ให้ได้หลาย step มากซึ่งจะสอดคล้องกับเงินเดือน(และดอกเบี้ย) ที่อาจจะเพิ่มขึ้นทุกปี อิอิ ซึ่งผมคิดว่าเป็นสิ่งที่ไม่เลวครับ
หรือใครจะลองเพิ่ม MLR ให้ถึง 12-15% ดูเลยว่าจะตายมั๊ย หรือ ลองอัดเงิน เข้าระหว่างทางดูว่าจะทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น ดอกเสียน้อยลง เท่าไหร่ก็ตามสบายครับ

อีกนิด.... ค่า X ที่เกิดขึ้นมาเนี่ย เหมือนกับว่าจะถูก Re-calculate ขึ้นทุกๆเดือนภายใต้เงื่อนไขใหม่ที่เกิดขึ้นมาครับ (excel ของผมจะรองรับไว้แล้ว) คือแบบว่า...
ถ้าเราเลือกผ่อนชำระ 360 เดือน (30ปี)
เืดือนแรกจะคำนวณค่า X จาก MLR1/เงินต้น1/360 --> X1
(อย่าลืมพื้นฐานของค่า X นะครับ ว่าคืออะไร)
พอมาเดือนที่สองจะคำนวณค่า X ใหม่เป็น MLR2/เงินต้น2/359 --> X2
ถ้าปกติ MLR1=MLR2 แล้วเราชำระเงินตรงกับค่า X1 เดือนที่สองเวลา calculate ค่า X2 ออกมาใหม่ในเงื่อนไขเงินต้นที่ถูกตัดไปแล้วกับค่าเดือนที่ลดไปหนึ่งเดือนเหลือ 359 เืดือน ค่า X2 จะได้เท่ากับ X1 อัตโนมัติเลยครับ
แต่เมื่อใดที่ MLR เปลี่ยน หรือเราเลือกชำระเกิน X1 ค่า X2 ในเดือนถัดไปจะได้ไม่ตรงกันแล้วครับ แต่จะเป็นค่าใหม่ที่ได้เพื่อใช้สำหรับผ่อนเดือนที่เหลือทั้งหมด ซึ่งอาจจะลดลง ในจำนวนเดือน 360เดือน(30ปี)

จากคุณ : The Chopin - [ 16 มี.ค. 49 12:27:59 >
**************************************************************

ซึ่งสูตรที่อยู่ใน Excel นี้มีอยู่ในหนังสือเกี่ยวกับ Financial Management ทั้งนั้นครับ

หลายคนอาจจะไม่รู้ว่าโปรโมชั่นของธนาคารเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยของบ้านมือหนึ่ง กับบ้านมือสอง นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
หากคุณเลือกซื้อบ้านมือหนึ่ง (บ้านใหม่) จะได้รับโปรโมชั่นตามที่ธนาคาร ณ เวลานั้นได้ออกมาครับ และถ้าเป็นบ้านโครงการที่มือชื่อเสียง หรือโครงการเกรด A ถึง A+ ธนาคารจะมีโปรฯพิเศษสำหรับโครงการประเภทนี้อยู่แล้ว ซึ่งจะถูกกว่าโปรฯ ทั่วไปที่ประกาศอยู่
อนึ่ง คุณจะสามารถขอให้ลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้จากโปรโมชั่นอีกครับ เช่น 0% 6เดือน หลังจากนั้น MLR-0.75 หากเป็นโครงการเกรด A+ ธนาคารอาจจะให้โปรฯ เป็น 0% 6เดือน MLR-1% และหากคุณต่อเก่งจะได้เป็น 0% 6เดือน หลังจากนั้น MLR-1.25% หรือถ้าคุณเครดิตดีกว่านั้นก็อาจจะต่อได้มากกว่านี้อีก แต่การต่อรองอัตราดอกเบี้ยแบบนี้ต้องคุยกับผู้จัดการสาขานั้นๆ นะครับ ยิ่งถ้าคุณสนิทกับผู้จัดการสาขารับรองว่าได้ลดอีกครับ อ้อแนะนำว่าไม่ควรไปกู้ที่สำนักงานใหญ่ของธนาคารเลยครับ เพราะคุณจะไม่สามารถต่อรองใดๆ ได้เลย เพราะสำนักงานใหญ่จะดำเนินการทุกอย่างตามระเบียบเป๊ะ ไม่มีการลดหย่อนใดๆ ให้เลยครับ (ในกรณีคุณไม่ได้เป็นเจ้าของกิจการระดับพันล้านนะครับ)

ส่วนถ้าคุณเลือกซื้อบ้านมือสอง คุณจะไม่ได้อัตราดอกเบี้ยตามโปรโมชั่นของทางธนาคารเลย !!! โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะใช้อัตราดอกเบี้ยของการซื้อบ้านมือสองแทนครับ ซึ่งขึ้นอยู่ว่าแต่ละธนาคารจะมีนโยบายอย่างไร คร่าวๆ ก็จะเป็น MLR-1% หรือไม่ก็ MLR-2% ประมาณนี้เองครับ

วันนี้ขอให้เกร็ดเรื่องดอกเบี้ยไว้แค่นี้ก่อนนะครับ ตอนต่อไปอาจจะเป็นเรื่องดอกเบี้ยกู้ปลูกสร้างบ้าน หรือซื้อที่ดินเปล่า (ซึ่งต้องบอกว่าคุณต้องมีเงินก้อนอย่างน้อยๆ ก็ครึ่งนึงของราคาปลูกสร้างบ้านครับ หากไม่มีที่ดินมาก่อนก็ต้องบวกค่าที่ดินอย่างน้อยก็เกินครึ่งด้วยครับ เพราะธนาคารส่วนใหญ่จะไม่ค่อยให้กู้ซื้อที่ดินเปล่าเฉยๆ ครับ)