การเลือกซื้อบ้านมือสอง

เราจะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ?

กรณีที่ไม่มีเงินสด ต้องผ่อนแบงค์ เราจะมาดูกันว่า ถ้าเรามีเงินเดือนเท่านี้ จะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ต้องพิจารณาดังนี้

1. ต้องดูว่าเรามีรายได้ที่แน่นอนเท่าไหร่

2. กำลังในการผ่อนโดยทั่วไปคือ 25% ของรายได้ (เงินเดือน) แต่อย่างมากที่สุดไม่ควรเกิน 35% เพราะเราจะ "ตึงมือ" จนทำให้บ้านหลุดมือไปได้ หากผ่อนต่อไม่ไหว

3. เราต้องดูอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และระยะเวลาผ่อน ตลอดจนเงินดาวน์ที่มี

4. จากนั้นเราก็คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ ตามสูตรในข้อ 10 (ตาราง) โดยการคำนวณตามหมายเหตุข้างท้าย โดยอย่าลืมว่าทำตัวเลขให้เป็นต่อเดือน ไม่ใช่ต่อปี และผลการคำนวณนี้อาจจะต่ำกว่าที่สถาบันการเงินคำนวณเล็กน้อยเพราะสถาบันการเงินอาจบวกค่าอย่างอื่นเพิ่มเติมเข้าไปบ้าง

5. เมื่อเราได้วงเงินผ่อน (โดยการนำเงินผ่อนที่เป็นไปได้ของเราต่อเดือนตามข้อ 6 (ตาราง) หารด้วยค่าสัมประสิทธิ์ ตามข้อ 10) เราก็จะสามารถหาราคาบ้านที่เราสามารถซื้อได้ โดยสมมติว่า วงเงินผ่อนเท่ากับ 80% ของราคาบ้าน (เพราะเราดาวน์ไปแล้ว 20%)

6. อย่าลืมว่าในกรณีนี้ เป็นการคำนวณราคาบ้านที่เป็นไปได้สูงสุดที่ควรจะซื้อได้ แต่ถ้าเราคิดว่า เราไม่มีเงินดาวน์เลย ไม่มีเงินตกแต่ง ซ่อมแซมต่อเติม หรือมีภาระหนี้สินมากในด้านอื่น เราก็คงจะสามารถซื้อบ้านในราคาที่ต่ำกว่านี้ ซึ่งอาจเพียงครึ่งหนึ่งก็ได้

เป็นการประมาณการขั้นสูงสุดที่เป็นไปได้คือประมาณ 61 เท่า แต่ถ้าจะกู้ 100% ไม่ต้องมีเงินดาวน์ (ข้าราชการ) ก็จะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 48 เท่า (C11)

การเลือกซื้อบ้านมือสอง

บ้านมือสอง เป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับท่าน ที่ต้องการซื้อบ้าน เพราะไม่ต้องเสียเวลาในการก่อสร้าง เพียงซ่อมแซม ปรับปรุงเล็กน้อยก็เข้าอยู่ได้เลย ราคาของบ้านยังเลือกได้ตามกำลังทรัพย์ที่มี งบประมาณไม่บานปลายเหมือนสร้างบ้านใหม่ ที่สำคัญสามารถเลือกทำเลที่ตั้งให้เหมาะสมใกล้กับสถานที่ทำงานของแต่ละท่านได้

ปัญหาในการเลือกซื้อบ้านมือสองก็คือ ผู้ซื้อไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง จึงจะได้บ้านที่มีความสมบูรณ์มากที่สุด และมีความมั่นคงแข็งแรงใช้งานได้อย่างปลอดภัย มีหลายท่านที่ภายหลังจากซื้อบ้านมาแล้วต้องซ่อมแซมความเสียหายมากจนเหมือนกับจะรื้อบ้านเดิมแล้วสร้างใหม่ทั้งหลัง เสีย ทั้งเงินและเวลาไปมาก

คงจะเป็นการดีถ้าได้ศึกษาทำความเข้าใจว่ามีส่วนใดบ้างที่ควรตรวจดูในเบื้องต้น หากพบความเสียหายจะได้เตรียมค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมไว้ และจะได้ทราบว่าเมื่อรวมราคาของบ้านกับค่าซ่อมแซมแล้วคุ้มกันหรือไม่

หากต้องการเลือกซื้อบ้านมือสอง ควรพิจารณาดังนี้

ทำเลที่ตั้ง ทำเลที่ตั้งของบ้านอยู่ใกล้ไกลจากทางสัญจรหลักมากน้อยเพียงใด มีความสะดวกในการเดินทางแค่ไหน พื้นที่ที่ตั้งของบ้านเป็นที่ลุ่มน้ำท่วมถึงหรือไม่ ควรสอบถามจากผู้พักอาศัยในแถบนั้นให้แน่นอน เพราะเคยพบว่าในหมู่บ้านเดียวกันบางส่วนน้ำท่วม บางส่วนไม่ท่วม

แบบก่อสร้าง ควรขอแบบก่อสร้างบ้านจากเจ้าของบ้านเดิม แบบก่อสร้างควรประกอบด้วย แบบแสดงรายละเอียดโครงสร้าง งานระบบ งานสถาปัตย์ โดยเฉพาะแบบโครงสร้างนั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับการปรับปรุงปลี่ยนแปลงการใช้งานหรือแก้ไขปัญหาของบ้านในภายหลัง การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงในเบื้องต้นก็มีความจำเป็นต้องใช้แบบโครงสร้างด้วยเช่นกัน นอกจากนั้นควรสอบถามเกี่ยวกับประวัติของบ้าน เช่น สร้างมากี่ปีแล้ว มีการต่อเติม ในส่วนใดบ้าง และมีการบำรุงรักษามาอย่างไร

สภาพทั่วไปของบ้าน ดูโดยรอบบ้านว่าบริเวณข้างเคียงเป็นอะไร เป็นอาคารสูง บึงหรือบ่อน้ำ มีต้นไม้ใหญ่ขึ้นชิดกับตัวบ้านหรือไม่ สิ่งเหล่านี้อาจทำให้เกิดความเสียหายกับตัวบ้านในอนาคตได้ เช่น มีสิ่งของหล่นใส่จากอาคารสูง เกิดการเคลื่อนไหลของดินลงบ่อน้ำ รากต้นไม้ชอนไชจนท่อน้ำแตกหรือทำให้บ้านทรุดตัวไม่เท่ากันได้ นอกจากนั้นควรตรวจดูสิ่งต่างๆ ดังนี้

ตรวจดูแนวรั้วรอบบ้านว่าทรุด เอียงหรือล้มจากแนวที่ควรเป็นหรือไม่ หากพบว่ารั้วล้มหรือทรุดตัวต้องเตรียมสำรองเงินค่าซ่อมแซมไว้ด้วย เพราะอาจต้องทุบรั้วทิ้งทำฐานรากใหม่ทั้งหมด หรือซ่อมแซมแนวผนังบางส่วน

ดูสภาพพื้นดินโดยรอบนอกของบ้านว่ายุบตัว ต่ำลงหรือไม่ สังเกตได้จากรอยคราบดินที่ขอบผนังบ้าน หรือถ้าเป็นพื้นคอนกรีตที่เทเป็นทางเท้ารอบบ้านจะพบรอยแยกตรงส่วนที่ชิดกับขอบบ้าน และหากมีพื้นโรงรถที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็กให้สังเกตว่าพื้นโรงรถยุบเป็นแอ่งหรือมีรอยแตกตรงส่วนที่อยู่ใกล้กับตัวบ้านหรือไม่ หากพบว่ามีการยุบตัวและมีรอยแตกตรงตำแหน่งดังกล่าว แสดงว่าดินโดยรอบยุบตัว ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเผื่อเรื่องถมดินใหม่และซ่อมแซมพื้นโดยรอบอาคารไว้ด้วย

ตรวจดูให้แน่ใจว่าอาคารไม่ทรุดเอียงไปด้านใดด้านหนึ่ง พึงระลึกไว้ว่า อาคารทรุดเอียงอาจไม่มีรอยร้าวให้เห็น วิธีสังเกตควรเล็งแนวกับบ้านหรืออาคารข้างเคียง ดูที่แนวสันหลังคา หรือเดินเข้าไปในตัวบ้าน ใช้วัตถุทรงกลม เช่น ลูกปิงปอง ลูกบอลเล็กๆ วางลงบนพื้น แล้วสังเกตว่าลูกปิงปองหรือลูกบอลนั้นกลิ้งไปในทิศทางใดทิศทางหนึ่งเสมอหรือไม่ ทดลองทำเช่นนี้กับพื้นชั้นบนและชั้นล่าง หากพบว่ากลิ้งไปทิศทางเดียวกันแสดงว่าบ้านทรุดเอียง วิธีสังเกตอีกอย่างหนึ่งคือ ลองเปิดประตูอ้าค้างไว้ ถ้าประตูเลื่อนปิดหรืออ้าออกเอง ให้ตั้งข้อสงสัยไว้ก่อนว่าบ้านอาจทรุดเอียง ควรตามช่างมาสำรวจการทรุดตัวอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

การเลือกซื้อบ้านหรืออาคารไม่ควรไปดูเวลากลางคืน เพราะจะไม่พบเห็นรายละเอียดตามที่ แนะนำ เคยมีตัวอย่างที่ผู้ซื้อไปดูสภาพอาคารตอนกลางคืน เมื่อซื้อไปแล้วจึงค่อยมาพบว่าอาคารทรุดเอียง ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไขเพื่อ ยกอาคารให้ตั้งตรงใหม่อีกเป็นจำนวนเงินไม่น้อย

การเลือกซื้อบ้านมือสอง เมื่อพิจารณาทำเลที่ตั้ง ขอแบบก่อสร้างจากเจ้าของอาคารแล้ว ต้องตรวจดูสภาพทั่วไปของบ้าน เช่น สภาพพื้นดินและทางเดินโดยรอบบ้านว่ามีการยุบตัวบ้างหรือไม่ รั้วบ้านบิดหรือล้มจากแนวดิ่งหรือเปล่า รวมถึงดูรูปทรงของบ้านว่าทรุดเอียงหรือไม่ สิ่งเหล่านี้จะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับงานซ่อมแซมไว้ด้วย

โดยเฉพาะกับบ้านที่ทรุดเอียง แม้ว่าจะแก้ไขด้วยการยกให้ตั้งตรงใหม่ได้ แต่ค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูงมาก ตอนเลือกซื้อบ้านจึงควรตรวจดูให้ดี หากไม่มั่นใจควรให้วิศวกรทำการตรวจสอบก่อน นอกจากนี้ยังมีอีกหลายส่วนที่ควรตรวจดูในการเลือกซื้อบ้าน ซึ่งในที่นี้จะพูดถึงบ้านที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็กเท่านั้น ส่วนที่ต้องตรวจดูแบ่งได้เป็น 3 ส่วน คือ ส่วนโครงสร้าง ส่วนงานระบบ และส่วนประกอบอื่นๆ

- ส่วนโครงสร้าง มีวิธีดูง่ายๆ สำหรับท่านที่ไม่มีความรู้ด้านช่าง ดังนี้

พื้นชั้นล่าง เมื่อเดินเข้าสำรวจในบ้าน ให้สังเกตพื้นชั้นล่างว่าแอ่นตัวหรือบุ๋มลง หรือไม่ ถ้าไม่เห็นการแอ่นตัวชัดเจน ให้เดินสำรวจหารอยร้าวตามขอบของพื้นว่ามีหรือไม่ หากพบว่ามีรอยร้าวที่ขอบของพื้นวิ่งเป็นทางยาวขนานกับคานหรือผนังแสดงว่าพื้นเกิดการแอ่นตัว ลักษณะเช่นนี้สันนิษฐานในเบื้องต้นได้ว่าพื้นชั้นล่างนี้ถูกออกแบบมาให้วางบนดินไม่ใช่วางบนคานเหมือนพื้นชั้นบน เมื่อดินข้างใต้ยุบตัวพื้นจะยุบตามลงด้วย

แต่เนื่องจากบริเวณขอบพื้นอาจมีการผูกเหล็กหรือเทคอนกรีตเข้ากับคานจึงทำให้ยุบตัวน้อยกว่า พื้นจึงยุบแอ่นเป็นลักษณะแบบท้องกระทะ เมื่อพบเห็นเช่นนี้ควร ตรวจดูในแบบแปลนก่อสร้างประกอบว่าพื้นชั้นล่างเป็นแบบชนิดวางบนดินหรือไม่ หากไม่มีแบบแปลนก่อสร้างก็ควรให้วิศวกร มาตรวจสอบ แต่ที่แน่ๆ ควรเผื่อเงินไว้ซ่อมแซมในส่วนนี้ด้วย

พื้นชั้นบน เดินสำรวจตามขอบพื้นว่ามีรอยร้าวที่แตกยาวขนานแนวคานหรือผนังหรือไม่ หากพบว่ามีให้ดูว่าพื้นนั้นเป็นพื้นคอนกรีตชนิดหล่อในที่หรือเป็นพื้นสำเร็จรูป หากเป็นพื้นสำเร็จรูปรอยร้าวที่พบนั้นอยู่ช่วงปลายแผ่นพื้นที่วางพาดบนคานหรือเป็นรอยที่ขนานกับความยาวแผ่นพื้น ถ้าเป็นรอยร้าวที่เกิดช่วงปลายแผ่นพื้นต้องแก้ไขด้วยการเสริมเหล็กขนาด 6–9 มม. ยาวประมาณ 0.50 ม. วางตั้งฉากกับรอยร้าวให้มีช่วงห่างประมาณ 0.25–0.30 ม. ตลอดแนวช่วงบนของพื้น

แต่ถ้ารอยร้าวเกิดขนานแผ่นพื้นสำเร็จรูป การแก้ไขทำได้โดยกะเทาะรอยแตก แล้วอัดฉีดน้ำปูนแล้วฉาบใหม่ จะเห็นได้ว่ารอยแตกแต่ละทิศทางจะมีวิธีแก้ไขต่างกัน การแก้ไขรอยร้าวที่เกิดตรงปลายของแผ่นพื้นสำเร็จรูปจะยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากกว่ารอยแตกร้าวที่ขอบพื้นทั้งชนิดที่เป็นพื้นสำเร็จรูปและพื้นคอนกรีตหล่อในที่ ต้องตรวจสอบให้แน่ชัดว่าเกิดขึ้นจากพื้นไม่สามารถรับน้ำหนักบรรทุกได้ใช่หรือไม่ หากเกิดจากแบกรับน้ำหนักบรรทุกไม่ไหวต้องแก้ไขด้วยการเสริมกำลังให้พื้น หรือทุบทิ้งทำใหม่ ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายในเรื่องนี้ค่อนข้างมาก

หากต้องการทราบแน่ชัดว่ารอยร้าวที่พบเห็นนั้นเป็นผลจากพื้นรับน้ำหนักไม่ไหวหรือไม่นั้นควรตรวจสอบและทดสอบตามหลักวิชาการ ปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบสภาพการแอ่นตัวของพื้นอยู่ที่ประมาณ 1.5 หมื่นบาท และการทดสอบหากำลังรับน้ำหนักบรรทุกของพื้นประมาณ 4-5 หมื่นบาทต่อพื้น 1 ผืน ค่าใช้จ่ายนี้อาจ สูงเกินไปสำหรับอาคารพักอาศัยทั่วไปที่มี น้ำหนักบรรทุกใช้งานไม่มาก แต่สำหรับอาคารสำนักงานหรือโรงงานอุตสาหกรรมนับว่าคุ้มค่ามาก

ด้วยองค์ประกอบเหล่านี้ท่านที่จะเลือกซื้อบ้านมือสองควรพิจารณาให้ดีเพราะบางครั้งคิดว่าซื้อบ้านได้ราคาถูกแต่กลับต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมมาก....

นอกเหนือจากดูพื้นทั้งชั้นบนและชั้นล่างตามที่กล่าวในฉบับที่แล้ว ส่วนโครงสร้างที่ต้องดูเป็นลำดับต่อไปคือ เสาและคาน มีวิธีการดูดังนี้

คาน ตรวจดูคานว่ามีรอยแตกร้าวหรือไม่ ถ้ามีรอยแตกร้าว ลักษณะของรอยแตกร้าวเป็นเช่นไร และอยู่ตำแหน่งไหน สภาพรอยแตกร้าวของคานพอบอกสาเหตุและแนวทางการแก้ไขคร่าวได้ เช่น

รอยแตกลายงาที่ผิว เป็นเพราะคอนกรีตหดตัว แก้ไขได้โดยการกะเทาะผิวคอนกรีตส่วนที่แตกออกแล้วฉาบปูนใหม่

รอยแตกเป็นเส้นแนวนอนที่ขอบด้านล่างของคาน ส่วนมากเกิดจากเหล็กเสริมเป็นสนิมแล้วบวมตัวดันให้คอนกรีตส่วนที่ปิดผิวเหล็กแตกออก การแก้ไขทำได้โดยกะเทาะผิวคอนกรีตจนเห็นเหล็กที่เป็นสนิมแล้วขัดสนิมออกด้วยกระดาษทราย เช็ดให้สะอาดเรียบร้อยแล้วจึงฉาบปูนแต่งผิวใหม่

ในกรณีที่เหล็กเป็นสนิมมาก สนิมกินลงลึกจนถึงแกนกลางของเหล็ก จะสังเกตได้จากสีของสนิมเป็นสีน้ำตาลเข้ม เหล็กเสริมที่เป็นสนิมเช่นนั้นจะใช้งานต่อไปไม่ได้ ควรเสริมเหล็กเส้นใหม่โดยจะตัดเหล็กเส้นเดิมออกหรือไม่ก็ได้ หากไม่ตัดเหล็กเส้นเดิมออกต้องใช้น้ำยาหยุดสนิมทาเคลือบส่วนที่เป็นสนิมทั้งหมดก่อน

หากต้องการตัดเหล็กเส้นเดิมที่เป็นสนิมทิ้งต้องทำค้ำยันคานให้มีความมั่นคงแข็งแรงเสียก่อนและควรอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของวิศวกรอย่างใกล้ชิด

รอยแตกเป็นตัวยูแนวตั้ง แตกเป็นปล้องๆ ส่วนมากจะเกิดบริเวณช่วงกลางคาน รอยแตกแบบนี้เกิดจากคานแอ่นตัว ซึ่งอาจเป็นเพราะแบกรับน้ำหนักบรรทุกเกินกำลังหรือช่วงของคานยาวมากแต่มีขนาดหน้าตัดเล็กเกินไป รอยแตกประเภทนี้เกี่ยวเนื่องกับกำลังของโครงสร้าง การแก้ไขทำได้โดยการเสริมกำลัง เช่น ใช้เหล็กรูปพรรณหนุนเสริมใต้ท้องคาน ใช้แผ่นคาร์บอนไฟเบอร์ติดใต้ท้องคานเพื่อเสริมกำลัง เป็นต้น

รอยแตกที่ปลายคานแนวดิ่ง รอยแตกประเภทนี้ถ้าเกิดที่ปลายทั้งสองของคาน ในลักษณะที่กลับทิศทางกัน เช่น ปลายคานด้านหนึ่งรอยแตกร้าวเกิดจากบนลงล่าง ปลายคานอีกด้านหนึ่งรอยแตกร้าวเกิดจากล่างขึ้นบน รอยแตกแบบนี้มักจะมีสาเหตุมาจากฐานรากที่ตรงกับตำแหน่งปลายทั้งสองของคานนั้นทรุดตัวไม่เท่ากัน

ควรสำรวจในส่วนฐานรากของอาคารว่าทรุดตัวต่างระดับกันหรือไม่ หากพบว่าฐานรากทรุดตัวแตกต่างกันจริงต้องแก้ไขที่ฐานรากก่อนแล้วจึงค่อยแก้ไขรอยร้าวที่คาน มิฉะนั้นรอยแตกร้าวจะเกิดซ้ำแล้วซ้ำอีกแก้ไขไม่จบสักที

จากลักษณะรอยร้าวต่างๆ ที่กล่าวมา ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมจะแตกต่างกันมาก รอยร้าวที่เกิดจากฐานรากทรุดตัวนั้นต้องทำการซ่อมเสริมฐานรากก่อนจึงเสียค่าใช้จ่ายมากที่สุด รองลงมาคือรอยร้าวที่เกิดจากการแอ่นตัวของโครงสร้าง และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมน้อยที่สุดคือรอยร้าวประเภทแตกลายงา

ด้วยองค์ประกอบเหล่านี้ท่านที่จะเลือกซื้อบ้านมือสองควรพิจารณาให้ดีเพราะบางครั้งคิดว่าซื้อบ้านได้ราคาถูกแต่กลับต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมมาก เมื่อรวมแล้วอาจเท่าๆกับซื้อบ้านใหม่ มีข้อแนะนำว่าหากพบรอยร้าวที่คานเป็นแบบสองลักษณะหลังและพบกับคานหลายตัว ควรเปลี่ยนไปเลือกซื้อบ้านหลังอื่นแทน หรือไม่ก็ให้ผู้ขายซ่อมบ้านให้ก่อนจะเป็นการดีกว่าครับ

วิธีตรวจสอบเสาและ ส่วนประกอบอื่นๆ ที่จะเป็นตำแหน่งสำคัญช่วยบ่งชี้ว่าโครงสร้างของบ้านมือสองมีปัญหาหรือไม่

วิธีการเลือกซื้อบ้านมือสองที่กล่าวไว้ใน 3 ฉบับที่ผ่านมา มีเนื้อหาเกี่ยวกับการ พิจารณาทำเลที่ตั้ง แบบก่อสร้าง สภาพทั่วไปของบ้าน และส่วนโครงสร้างของบ้าน ซึ่งได้กล่าวถึงการตรวจดูพื้นและคานไปแล้ว ฉบับนี้จะเป็นเรื่องของเสาและ ส่วนประกอบอื่นๆ ที่จะเป็นตำแหน่งสำคัญช่วยบ่งชี้ว่าโครงสร้างของบ้านมีปัญหาหรือไม่

- เสา ควรตรวจดูเสาบ้านว่ามีรอยแตกร้าวหรือมีลักษณะโก่งงอหรือไม่ ถ้ามีรอยแตกร้าวควรพิจารณาลักษณะของรอยแตกร้าวและตำแหน่งรอยร้าวนั้นๆ โดยทั่วไปลักษณะและตำแหน่งของรอยร้าวพอจะบอกสาเหตุได้ดังนี้

- รอยร้าวลายงา รอยร้าวประเภทนี้มักเกิดจากการยืดหดตัวของคอนกรีต เป็นผลจากอุณหภูมิที่เปลี่ยนแปลง และอาจเกิดจากการสูญเสียน้ำหรือมีปริมาณน้ำ ไม่เพียงพอสำหรับปฏิกิริยาเคมีในช่วงที่คอนกรีตกำลังแข็งตัว ส่วนมากรอยร้าวประเภทนี้จะเกิดบริเวณผิวเสา ไม่แตกร้าวลงลึกถึงแกนกลางเสา และอาจเกิดเฉพาะที่ผิวปูนฉาบ หากกะเทาะปูนฉาบออกแล้วอาจไม่พบรอยแตกที่เนื้อเสาเลย

การแก้ไข ทำได้ง่ายด้วยการกะเทาะบริเวณที่เป็นรอยแตกแล้วฉาบปิดใหม่ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมไม่มาก และช่างปูนทั่วไปก็สามารถแก้ไขได้

- รอยร้าวแนวดิ่ง รอยร้าวประเภทนี้จะพบเห็นบริเวณมุมเสาเป็นส่วนใหญ่ อาจเป็นรอยแตกร้าวที่เกิดเพียงมุมเดียวของเสาหรือทั้งสี่มุม และมักจะเกิดที่โคนเสาล่างมากกว่าปลายเสาด้านบน รอยร้าวเช่นนี้เกิดจากเหล็กเสริมในเสาสัมผัสกับความชื้นและอากาศในลักษณะซ้ำแล้วซ้ำอีกจนเป็นสนิม เมื่อเหล็กเสริมเป็นสนิมจะบวมตัวและดันให้คอนกรีตเปิดผิวแตกออก รอยแตกจึงเกิดในทิศทางตามแนวยาวขนานกับเหล็กเสริมที่เป็นสนิม

ด้วยเหตุที่เหล็กเสริมหลักในเสาเป็นเหล็กแนวตั้งและอยู่ที่มุมเสาทั้งสี่มุม เราจึงพบรอยแตกแนวดิ่งที่บริเวณมุมเสา รอยร้าวประเภทนี้จะเกิดกับเสาที่อยู่ใกล้กับน้ำหรือความชื้น เช่น เสาพื้นชั้นล่าง เสาที่อยู่ใกล้ต้นไม้หรือหญ้าที่ต้องรดน้ำบ่อยๆ เสาบริเวณห้องน้ำ เป็นต้น

การแก้ไข สำหรับรอยร้าวประเภทนี้ต้องแก้ปัญหาเรื่องเหล็กที่เป็นสนิมก่อน หากทำการฉาบปูนปิดผิวรอยแตกทันทีจะแก้ปัญหาไม่จบ รอยแตกจะยังคงเกิดขึ้นซ้ำตำแหน่งเดิมอีก วิธีแก้ไขที่ดีควรกะเทาะผิวปูนออกแล้วขัดสนิมออกให้หมดแล้วจึงฉาบปูนปิดทับ

หากเหล็กเป็นสนิมลงลึกมากไม่สามารถขัดออกได้ ควรแก้ไขด้วยการเสริมเหล็กเส้นใหม่ และในบางครั้งอาจต้องเสริมเหล็กรูปพรรณประกบเสาในกรณีที่พบว่ามีสนิมเกิดในเสาเป็นปริมาณมาก และการเสริมโครงสร้างเช่นนี้ควรปรึกษาวิศวกรก่อน ทุกครั้ง

- รอยร้าวแนวนอน ตรวจดูว่าเสามีรอยร้าวแนวนอนบ้างหรือไม่ รอยร้าวแนวนอนที่ควรสนใจก็คือรอยร้าวที่แตกห่างกันเป็นช่วงๆ เมื่อมองแล้วมีลักษณะเป็นปล้องๆ รอยร้าวแนวนอนนี้จะไม่แตกโดยรอบเสา แต่จะแตกเพียงด้านใดด้านหนึ่งของเสาเท่านั้น สาเหตุของรอยแตกประเภทนี้มักจะเกิดจากการทรุดตัวของฐานรากที่แตกต่างกัน เสาซึ่งอยู่บนฐานรากที่ทรุดตัวน้อยกว่าจะถูกดึงให้โก่งงอ พฤติกรรมการโก่งงอจะคล้ายกับนำไม้บรรทัดพลาสติกมาจับดัดจะเกิดรอยแตกลักษณะเดียวกัน

การแก้ไข หากท่านพบว่าเสาบ้านแตกเป็นปล้องๆ แนวนอน ควรหาช่างมาสำรวจสภาพการทรุดตัวให้ทราบแน่ชัดก่อนว่ามีปัญหาการทรุดตัวหรือไม่ ทั้งนี้จะได้ทราบว่าต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเผื่อสำหรับการซ่อมเสริมฐานรากด้วยหรือไม่ แต่โดยทั่วไปถ้าพบว่าบ้านมีปัญหาทรุดตัวก็ควรจะหลีกเลี่ยงไม่ซื้อก็ถือว่าเป็นการดีที่สุด

แต่ถ้าจำเป็นต้องซื้อเพราะเหตุอื่นใดก็แล้วแต่ การแก้ไขด้วยการเสริมฐานราก ก็สามารถทำได้ และมีความมั่นคงแข็งแรงปลอดภัยเพียงพอต่อการใช้งาน แต่ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมเสริมฐานรากจะสูงมากกว่าการซ่อมเสริมโครงสร้างในส่วนอื่นๆ ท่านควรสอบถามราคาค่าซ่อมแซมให้แน่นอนก่อน

สิ่งที่ควรดูอีกอย่างหนึ่งก็คือ ผนัง ผนังส่วนใหญ่ของบ้านจะเป็นชนิดก่ออิฐฉาบปูน ผนังประเภทนี้จะแตกร้าวได้ง่ายถ้ามีการขยับตัวของโครงสร้าง

นอกเหนือจากส่วนโครงสร้างที่ต้องตรวจดูตามที่ได้กล่าวมาแล้ว สิ่งที่ควรดูอีกอย่างหนึ่งก็คือ ผนัง ผนังส่วนใหญ่ของบ้านจะเป็นชนิดก่ออิฐฉาบปูน ผนังประเภทนี้จะแตกร้าวได้ง่ายถ้ามีการขยับตัวของโครงสร้าง โดยเฉพาะถ้าฐานรากของอาคารเกิดการทรุดตัวไม่เท่ากันผนังส่วนที่เชื่อมต่อระหว่างเสาหรือฐานรากนั้นจะแตกร้าว

ถ้ารอยร้าวเกิดที่กลางผนังจะเป็นแนวเฉียงเอียงทำมุม 45 องศาโดยประมาณกับแนวราบ แต่ถ้าเกิดใกล้ขอบเสาจะมีลักษณะเป็นเส้นโค้ง เส้นโค้งจะโค้งเข้าหาตำแหน่งเสาหรือฐานรากที่ทรุดตัวมากและรอยแตกจะอ้ากว้างมากบริเวณช่วงบน

ท่านที่กำลังพิจารณาเลือกซื้อบ้านควรสังเกตรอยร้าวที่ผนังเหล่านี้ไว้ด้วย เพราะรอยร้าวเช่นนี้บ่งชี้ว่าฐานรากมีปัญหาควรทำการแก้ไข ค่าใช้จ่ายในการเสริมฐานรากจะมากกว่าการซ่อมเสริมโครงสร้างส่วนอื่น

สำหรับส่วนอื่นที่ต้องตรวจดูต่อไปคืองานระบบ ได้แก่

ตรวจดูระบบน้ำดี วิธีการตรวจระบบน้ำดีภายในบ้านทำได้โดยปิดก๊อกน้ำทั้งหมดแล้วดูมิเตอร์น้ำว่าตัวเลขบนมิเตอร์ยังเดินอยู่หรือไม่ ถ้าตัวเลขยังเคลื่อนอยู่แสดงว่ามีท่อน้ำบางส่วนรั่วหรือแตกอยู่ ในส่วนนี้ต้องทำการแก้ไขแน่นอนดังนั้นควรเตรียมเงินสำหรับซ่อมแซมไว้
ตรวจดูรอยรั่วของน้ำ ตรวจดูรอยรั่วที่ตำแหน่งต่างๆ เช่น ฝ้าเพดานใต้หลังคาเพื่อทราบว่าหลังคารั่วหรือไม่ ฝ้าใต้บริเวณที่เป็นห้องน้ำหากมีคราบน้ำแสดงว่าระบบระบายน้ำหรือท่อน้ำรั่ว ตรวจดูตามแนวผนังหรือคานที่มีการฝังท่อน้ำว่ามีรอยรั่วซึมบ้างหรือไม่ รวมถึงบริเวณขอบและมุมวงกบที่น้ำฝนไหลซึมเข้ามาได้ จะได้เตรียมการแก้ไขไว้ด้วย

สุขภัณฑ์ ตรวจดูสุขภัณฑ์ของเดิมว่ายังสามารถใช้งานได้ปกติหรือไม่ มีส่วนใดชำรุดและต้องพิจารณาว่าจะต้องยกเปลี่ยนใหม่ทั้งชุดหรือสามารถแก้ไขเฉพาะจุดได้ เพราะค่าใช้จ่ายแตกต่างกันมาก

ระบบไฟฟ้า ลองเปิดไฟแสงสว่างในทุกตำแหน่งที่มี มีส่วนใดที่เสียหรือชำรุด ตรวจดูฉนวนกันไฟ สายไฟ หากชำรุดหรือสภาพเก่าเกินไปอาจจำเป็นต้องเปลี่ยนสายไฟและเดินระบบไฟฟ้าใหม่ทั้งหมด

นอกจากที่กล่าวแล้วควรตรวจดูระบบระบายน้ำโดยรอบตัวบ้านด้วยว่ามีส่วนใดชำรุดอุดตัน ปลายท่อระบายออกจากบ้านอยู่ตำแหน่งใด ที่ดีควรให้แน่ใจว่าท่อระบายภายนอกที่รองรับนั้นไม่ได้อยู่สูงกว่าระบบระบายน้ำภายในบ้าน มิฉะนั้นจะเกิดการอุดตันและแก้ไขได้ยาก อาจถึงกับต้องรื้อทำใหม่ทั้งหมดก็เป็นได้

ในส่วนของสีบ้านและปูนฉาบที่หลุดล่อนเป็นขุยก็เป็นส่วนหนึ่งที่ต้องตรวจดูด้วย มักพบว่าบ้านมือสองส่วนใหญ่ที่ผ่านการใช้งานมามากกว่า 5 ปี ผู้ซื้อจะต้องเตรียมค่าทาสีใหม่ไว้เพราะสภาพสีเดิมหมองลงไปมากและการทาสีใหม่ช่วยทำให้ความรูสึกของผู้ที่เข้าอยู่มีความรู้สึกดีด้วย

เรื่องของการเลือกซื้อบ้านมือสองตามที่กล่าวมาทั้งหมดนี้คงเป็นข้อมูลเพียงพอสำหรับท่านที่กำลังจะซื้อบ้านได้พิจารณาว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบ้านเมื่อรวมกับค่าบ้านแล้วเปรียบเทียบกับซื้อบ้านที่สร้างใหม่อันไหนจะเหมาะสมที่สุด แต่อย่างลืมนำเรื่องของทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมมาพิจารณาด้วยนะครับ

โดย...ธเนศ วีระศิริ อ.ภาควิชาเทคโนโลยีชนบท คณะวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต
http://www.posttoday.com/บ้าน-คอนโด/บ้านมือสอง/10988/การเลือกซื้อบ้านมือสอง-ตอนจบ