บ้านเดี่ยว 102 ตร.วา ทุ่งใหญ่

-บ้านเดี่ยวชั้นเดียว ต. ทุ่งใหญ่
-102 ตารางวา
-3 ห้องนอน
-3 ห้องน้ำ
-บ้านอายุประมาณ 13 ปี
-น้ำบาดาล(แต่มีท่อประปาต่อมาถึงหน้าบ้าน)
-มีผู้อยู่อาศัยตลอด

ราคาขาย : 3,200,000 บาท
พิเศษ : 3,090,000 บาท


Code : A-4

การทาสีบ้านเก่า

หลังจากที่เราซื้อบ้านเก่ามาแล้ว ค่าใช้จ่ายบางอย่างที่สามารถประหยัดได้ก็จะมีในเรื่องของการทางสีบ้านด้วยตัวเองมาดูกันดีกว่าว่าการทาสีบ้านด้วยตัวเองมีเรื่องราวอะไรบ้าง

9 ขั้นตอนที่ควรรู้ในการทาสีบ้านใหม่

การรักษาบ้านให้ดูใหม่อยู่เสมอไม่ใช่เรื่องยาก เพียงแต่รู้วิธีอย่างเช่น การเปลี่ยนสีสันของบ้านหรือเปลี่ยนเครื่องใช้เฟอร์นิเจอร์ ก็ทำให้บ้านดูสวยได้แล้ว เรามีคำแนะนำ 9 ข้อที่น่ารู้ในการทาสีให้ดูสดใสโดดเด่น...


1. เตรียมงบประมาณ อย่างแรกต้องคำนึงถึง เงิน ที่เราสามารถใช้จ่าย ว่าเรามีงบประมาณอยู่เท่าไหร่ซึ่งจะต้องรวมทั้ง
ค่าสี ค่าช่างทาสี รวมถึงอุปกรณ์ต่าง ๆ

2. ถามผู้เชี่ยวชาญ ในการทาสีบ้านเราต้องรู้ว่าเราจะทาสีลงบนพื้นผิวประเภทใด ผิวปูน หรือ ผิวไม้ ใช้ทาสีภายใน
หรือภายนอก หากเราไม่แน่ใจว่าจะใช้ ว่าจะใช้สีอะไรดี ควรจะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ สถาปนิก หรือช่างทาสี ซึ่งจะมี
คำแนะนำดี ๆ ในการใช้สีให้ถูกประเภท และลักษณะการใช้งาน

3. เลือกสี เมื่อสอบถามผู้เชี่ยวชาญจนแน่ใจในเรื่องการใช้สีให้ถูกต้องแล้ว เลือกสีที่ตัวเองชอบ ยิ่งเป็นสีทาภายในควรให้
กลมกลืนกับขอบประตู-หน้าต่าง ละถ้าพื้นผิวภายนอกเป็นปูนควรเลือกใช้สีที่มีคุณภาพสูงที่สามารถยืดอายุการใช้งาน
ให้นานปกป้องสีบ้านจากการซีดจางที่เกิดจากแสงแดด ทนทานต่อสภาวะอากาศต่อต้านการเกิดเชื้อรา ตะไคร่น้ำ รวมทั้ง
ไม่จับฝุ่นซึ่งจะทำความสะอาดได้ง่าย

4. เตรียมพื้นผิว ก่อนจะลงมือทาสีควร ทำความสะอาดฝุ่นละออง และใช้แปรงแซะสีเก่าที่หลุดลอกออกเช็ดให้สะอาด
แล้วปล่อยให้แห้งสนิท การเตรียมพื้นผิวที่ถูกต้องจะช่วยให้สีที่ทาติดนานยิ่งขึ้น

5. ทาสีรองพื้น การทาสีรองพื้นรก่อนจะช่วยยึดเกาะกับผนังได้ดีไม่หลุด
ออกง่าย ๆ เลือกสีรองพื้นชนิดที่เหมาะสมกับสภาพพื้นผิว เพราะสีรองพื้น
สำหรับพื้นที่ยังไม่เคยทาสีมาก่อน ควรใช้สีรองพื้นที่สามารถป้องกันด่าง
หรือการใช้สีรองพื้นสำหรับพื้นผิวเนื้ออ่อน และไม้เนื้อแข็งที่อาจมียางซึม
ออกมาได้ ควรทาสีรองพื้นที่สามารถกันยางและเชื้อรา

6. อุปกรณ์ทาสี แปรงทาสี และลูกกลิ้งมีความแตกต่างกัน แปรงทาสีสามารถ
เข้าได้ทุกซอกมุมของพื้นที่ที่ต้องการทา จึงเหมาะกับในกรณีที่เตรียมพื้นผิว
แบบหยาบ ๆ หรือผิวที่ไม่เรียบ การใช้แปรงทาจะทำให้สีสัมผัสกับผิวผนัง
ในซอกมุมต่าง ๆ ได้ดี ลูกกลิ้งเหมาะสำหรับการทาในพื้นที่กว้าง ๆ ซึ่งสามารถ
ทำให้การทาสีทำได้เร็วกว่า แต่ลูกกลิ้งจะใช้ปริมาณมากกว่าการทาด้วยแปรง

7. อุปกรณ์จำเป็นอื่น ๆ สิ่งที่ลืมไม่ได้เลยคือผ้าปูผื้นกันเปื้อนเพื่อป้องกันสี
กระเด็นหรือตกหล่นพื้น บันได้สำหรับทาที่สูงและเพดาน ถาดผสมสี และ
อุปกรณ์ทำความสะอาดต่าง ๆ

8. เก็บรายละเอียด เมื่อทาเสร็จแล้ว ควรตรวจสอบหาข้อบกพร่อง เช่น สีที่ทาอาจจะไม่สม่ำเสมอกัน หรือยังไม่ได้ทาใน
ส่วนที่เป็นซอกเป็นมุม จากนั้นเก็บรายละเอียดของงานให้ละเอียดของงานให้เรียบร้อย เท่านี้ก็จะได้บ้านที่ดูใหม่ และ
สดใสขึ้นโดยไม่ต้องมีการตกแต่งอะไรให้สิ้นเปลือง

9. การเก็บรักษาสี หากใช้สีไม่หมดแต่เหลือจำนวนสีไม่มาก และอยากเก็บสีไว้ใช้ต่อครั้งหน้า ควรจะเทสีใส่กระป๋องที่มี
ขนาดเล็กปิดฝาให้แน่น เพื่อป้องกันการแข็งตัวของสีบนพื้นผิว

ประเภทของสีแบ่งตามพื้นผิวของวัสดุที่จะทาสีดังนี้

1. สีน้ำอะครีลิค หรือ สีน้ำพลาสติก เป็นสีที่ใช้ทาผนังปูนหรือ คอนกรีต ผ้าเพดาน ที่ทั้งประเภทที่ใช้ทาภายนอก และทาภายใน โดยสีสำหรับทาภายนอกจะมีราคาสูงกว่าสีทาภายใน แต่ทนทานต่อสภาพแวดล้อมได้ดีกว่า
2. สีน้ำมัน เป็นสีที่ใช้สำหรับทาเหล็ก และไม้
3. สีย้อมไม้ เป็ฯสีที่ใช้กับงานเฟอร์นิเจอร์ ทำให้เนื้อไม้มีสีที่เราต้องการ
4. สีเคลือบไม้ เป็นสีที่ใช้ทาพวกไม้ต่างๆ ให้เห็นลายธรรมชาติของไม้ เช่น พวกเล็คเกรอ์ เชลแล็ก เป็นพวกรักษาเนื้ือไม้
5. สีกันสนิม เป็นสีที่ใช้ทาเหล็ก จะทารองพื้นเพื่อกันสนิมก่อนทาสีจริง
6. สีรองพื้นผิวปูนใหม่หรือ ผิวปูนใหม่ หรือผิวปูนเก่า เป็นสีที่ใช้สำหรับเตรียมพื้นผิว ลดความเป็นกรด หรือด่างของผิวปูน ทำให้การยึดเกาะเมื่อทำการทาสีจริง หรือสีทับหน้าดียิ่งขึ้น


ส่วนประกอบของสีโดยทั่วไปจะประกอบด้วย

1. สารยึดเกาะหรือ อะครีบิคซึ่งเป็นส่วนที่สำคัญที่สุดของสี
2. ผงสีซึ่งจะทำให้เกิดความสวยงาม
3. ตัวทำละลายซึ่งจะเป็นตัวทำละลายทำให้เป็นเนื้อเดียวกัน
4. สารปรุงแต่งต่าง ๆ ที่ใช้สำหรับปรับปรุงคุณภาพสี เช่น สารกันบูด สารกันเชื้อรา


โดยทั่วไปจะแบ่งเกรด หรือคุณภาพของสีดังต่อไปนี้

เกรด A เป็นสีที่มีอะครีลิค 100% ส่วนใหญ่จะนำเข้าจากทางยุโรป การรับประกันจะอยู่ประมาณ 5-10 ปี มักใช้ทาภายนอก โดยเฉพาะอาคารสูง หรือบ้านที่มีราคาแพง
เกรด B เป็นสีที่มีอะครีลิค 100% ส่วนใหญ่จะนำเข้าจากทางแถบเอเซีย การรับประกันะอยู่ประมาณ 3 -5 ปี มักใช้ทาภายนอก หรือ ภายใน
เกรด C เป็นสีที่การผสมสารปรุงแต่ง 30% และมีอะครีลิค 70% การรับประกันจะอยูที่ประมาณ 1 – 2 ปี มักใช้ทั้งทาภายนอก และภายใน
เกรด D จะเป็นสีที่มีการผสมสารปรุงแต่งมากกว่า 30%


ขอขอบคุณข้อมูลจาก Rasa Property Development


สีที่ใช้สำหรับงานปูน ได้แก่ สีทารองพื้นและสีจริง แตกต่างกันอย่างไร มีคำอธิบายครับ

1.สีทารองพื้น มีอยู่ 2 ชนิดด้วยกันครับ ได้แก่
- สีทารองพื้นชนิดที่ทำจากอะคริลิก ซึ่งจะช่วยป้องกันเชื้อราใช้ทารองพื้นผนังปูนฉาบทั่วๆ ไป
ก่อนทาควรผสมน้ำเจือจางประมาณ 20% ของสี
- สีทารองพื้นชนิดที่ทำมาจากอัลคาไล สีชนิดนี้นอกจากจะป้องกันเชื้อราได้ดีแล้ว
ยังป้องกันความชื้นได้ดีกว่าสีทารองพื้นชนิดที่ทำจากอะคริลิก
การใช้งานกับบ้านเก่าควรเลือกสีประเภทนี้ ชนิดรองพื้นปูนเก่า ผสมน้ำ 20% ทารองพื้นก่อนทาสีจริง

2.สีจริง หรือที่เราเคยได้ยินกันติดหูว่าสีน้ำพลาสติกนั่นล่ะครับ สีพวกนี้ทำมาจากสารจำพวกลาเท็กซ์และอะคริลิก
มีการยึดเกาะและยืดหยุ่นที่ดี มีส่วนผสมที่สามารถต่อต้านเชื้อราเหมาะกับสภาพอากาศเมืองร้อนอย่างบ้านเรา
ทำความสะอาดง่ายก่อนใช้ควรผสมน้ำให้ได้สัดส่วนที่เหมาะสมตามที่ผู้ผลิตสีแนะนำไว้ (ข้างกระป๋องไงครับ)

การเตรียมพื้นผิว

ผิวปูน : หากเป็นผนังปูนใหม่ต้องรอให้ผนังแห้งดีเสียก่อนแล้วใช้กระดาษทรายลูบ
เพื่อให้เม็ดทรายหรือคราบน้ำปูนหลุดออก ก่อนทาทับด้วยสีรองพื้น และสีจริงตามลำดับ
หากเป็นผนังเก่าให้ตรวจดูสภาพหากชำรุดมากให้ทำการล้างและขัดออกด้วยแปรงลวด
จากนั้นอุดโป้วรอยร้าวก่อนทำการขัดด้วยกระดาษทราย ทารองพื้นด้วยสีรองพื้นปูนเก่า 1 ครั้งและสีจริง 3 ครั้ง

ก็เป็นอันพอจะรู้ขั้นตอนต่างๆ ของการทาสีกันบ้างแล้วนะครับ
สำหรับท่านใดที่ไม่มีเวลาแต่อยากเปลี่ยนบ้านหลังเก่าของคุณให้ดูใหม่ก็จ้างช่างครับ
แต่เตือนกันไว้สักเล็กน้อยครับ ช่างบางคนตบตาเจ้าของบ้านเพราะความขี้เกียจ เช่น
การเตรียมผิวไม้ต้องขัดกระดาษทรายให้เรียบร้อยก่อนแล้วจึงทาสี
ช่างบางคนแอบใช้สีพลาสติกทาทับอุดรอยเสี้ยนไม้ไปเลย รอจนแห้งแล้วใช้สีน้ำมันทาทับ
ดูว่างานสีน้ำมันค่อนข้างเรียบร้อยแต่นานไปจะเกิดการแตกและหลุดร่อนออกมาต้องรื้องานมาซ่อมกันใหม่ภายหลัง
แบบนี้ไม่ดีแน่ หากมีเวลาแอบดูวิธีการทำงานของช่างบ้าง ก็จะดีนะครับ

การคำนวณดอกเบี้ยและเงินผ่อนชำระ

ขอยกเรีืองราวมาจากคุณ rogthai จากเว็บ changkhui.forum.thaithinkpad.com ครับ
...............................

ก่อนอื่น ผมต้องขอออกตัวก่อนว่าผมเองก็ไม่ได้เก่งกาจมาจากไหนนัก เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาได้เลือกซื้อบ้านโครงการไป เลยได้พบว่าคนส่วนใหญ่ไม่ได้มีการวางแผนเกี่ยวกับ Personal Finance ในการผ่อนบ้านกันสักเท่าไหร่

โดยส่วนใหญ่ที่ผมพบ คือ จะดูแค่ว่าธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด เช่น 0% 6เดือนแรก หลังจากนั้นก็ MLR-1% หรือ MLR-0.5% ซึ่งจริงๆ แล้ว ธนาคารได้ใช้ 0% เป็นตัวหลอก หรือกระตุ้นให้เราสนใจ จริงแล้วต้องนำดอกเบี้ยของทุกธนาคาร ณ เวลานั้นมาเข้าสูตรคำนวณกันเลยทีเดียวเชียว ถึงจะรู้ว่าธนาคารไหนให้ดอกเบี้ยถูกที่สุดจริง ซึ่งยังมี Factor เล็กๆ น้อยๆ อีกที่เป็นตัวแปรร่วมในการเลือกอีก เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมการจดจำนอง หรือ สามารถโป๊ะได้ไม่จำกัดจำนวน เป็นต้น ซึ่งตัวแปรเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับปัจจัยความสามารถของผู้กู้แต่ละคนด้วย ทำให้ตรงนี้ต้องพิจารณาข้อมูลเป็นรายบุคคลแทน เพื่อประกอบในการตัดสินใจในการเลือกธนาคารไหนที่ควรจะกู้ด้วย

และด้วยความที่ผมดูโปรโมชั่นของธนาคารต่างๆ ที่ให้ดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน ก็พบว่าธนาคารใหญ่ในตลาดจะมีต้นทุนในการกู้สูงกว่าธนาคารขนาดกลางและเล็กบางแห่งด้วยซ้ำครับ

ดังนั้นผมอยากจะช่วยผู้อ่าน หรือผู้ที่กำลังจะทำการกู้ธนาคาร ด้วยการแชร์สูตรคำนวณแบบง่าย ด้วย Excel ซึ่งอาจจะไม่ถูกต้อง 100% ทีเดียวเนื่องจาก Factor ต่างๆ อาจจะไม่เหมือนกัน แต่อย่างน้อยๆ ก็น่าจะได้ทราบว่าต้นทุนในการกู้ของเรา กับธนาคารไหนที่น่าจะถูกที่สุดได้ระดับนึงครับ โดยสูตรคำนวณนี้ผมได้เจอในเว็ป "pantip.com" ที่อยู่ในห้อง "ชายคา" โดยผู้ทำ Excel นี้ใช้ชื่อในการโพส คือ "The Chopin" สามารถไปดาวน์โหลดได้จากที่นี่ครับ http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=366188

วิธีการใช้ Excel ไฟล์นี้ ทางคุณ "The Chopin" ได้อธิบายไว้ดังนี้ครับ
***********************************************************************
วิธีใช้ (ผม = The Chopin) :

เปลี่ยนค่าเฉพาะ ช่องที่เป็นสีเหลืองนะครับ (ช่องอื่นจะเป็นสูตรทั้งหมด)
A --> จำนวนระยะเวลาที่ต้องการกู้
B --> MLR
C --> ใส่เงินต้นเลยครับฃ
D --> เงื่อนไข promotion ดอกคงที่/ลอยตัวของ bank ที่เสนอให้ แล้วจะแสดงค่างวดที่ต้องชำระ เพื่อให้ cover จำนวนระยะเวลาที่ขอกู้
E --> ตรงนี้เผื่อ ทางเลือกไว้สำหรับ ถ้าเราอยากกลบเงินด้วยจำนวนมากๆ ก่อน จะทำให้เกิดทางเลือกขึ้นสองแบบคือ 1.เดือนต่อๆไปผ่อนน้อยลงแต่จะผ่อนหมดที่เวลาทีตั้งไว้ตอนแรก 2. ผ่อนด้วยเงินตามใจเราที่มากขึ้นเท่าไหร่ก็ได้เผื่อให้ปลดหนี้ได้ไวขึ้น
F --> กรอกจำนวนเงินแบบ manual ที่อัดเข้าไปในแต่ละเดือนเพื่อคำนวณล่วงหน้าได้
ปล. ค่า x คือ ค่าที่เกิดจากการคำนวณเงินต้น,ดอกเบี้ย,เวลาที่เหลือในการผ่อนชำระ(จำนวนเดือน) เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ ถ้าเราผ่อนด้วยจำนวนเท่านั้นจะลดต้นลดดอกไปจนได้ระยะเวลาตามที่เราต้องการ

มี feature น่าสนใจอีกที่คือ ตรง Grand Int. จะบอกว่าถ้าเราผ่อนจะครบงวดตามเงื่อนไขที่เรา simulate ขึ้นจะต้องเสียดอกเบี้ยให้ bank สุทธิเท่าไหร่ครับ ใช้เปรียบเทียบได้ดีเลย

แล้วมี plot กราฟการลดต้นลดดอกหรืออัดเงินให้ดูเผื่อพิจารณาว่า่เป็นอย่างไร ไม่ได้ใช้ความรู้สึกตัดสิน


ถ้าดูจากกราฟจะเห็นว่า step ที่เกิดขึ้น (promotion ดอกคงที่จากทาง bank ในรูปนี้ผมลองสมมติค่าขึ้นมาดูครับ รู้สึกจะใกล้เคียงกับ BBL) จากการลดดอกช่วงแรกจะได้ประโยชน์มากเลยครับ เพราะจะช่วยให้เราไม่รับภาระหนักในช่วงแรกๆ ของการผ่อนที่อาจจะต้องใช้เงินในการซื้อของใช้จำเป็น และจิปาถะอื่นๆ อีกมากมาย
บาง bank ให้ได้หลาย step มากซึ่งจะสอดคล้องกับเงินเดือน(และดอกเบี้ย) ที่อาจจะเพิ่มขึ้นทุกปี อิอิ ซึ่งผมคิดว่าเป็นสิ่งที่ไม่เลวครับ
หรือใครจะลองเพิ่ม MLR ให้ถึง 12-15% ดูเลยว่าจะตายมั๊ย หรือ ลองอัดเงิน เข้าระหว่างทางดูว่าจะทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น ดอกเสียน้อยลง เท่าไหร่ก็ตามสบายครับ

อีกนิด.... ค่า X ที่เกิดขึ้นมาเนี่ย เหมือนกับว่าจะถูก Re-calculate ขึ้นทุกๆเดือนภายใต้เงื่อนไขใหม่ที่เกิดขึ้นมาครับ (excel ของผมจะรองรับไว้แล้ว) คือแบบว่า...
ถ้าเราเลือกผ่อนชำระ 360 เดือน (30ปี)
เืดือนแรกจะคำนวณค่า X จาก MLR1/เงินต้น1/360 --> X1
(อย่าลืมพื้นฐานของค่า X นะครับ ว่าคืออะไร)
พอมาเดือนที่สองจะคำนวณค่า X ใหม่เป็น MLR2/เงินต้น2/359 --> X2
ถ้าปกติ MLR1=MLR2 แล้วเราชำระเงินตรงกับค่า X1 เดือนที่สองเวลา calculate ค่า X2 ออกมาใหม่ในเงื่อนไขเงินต้นที่ถูกตัดไปแล้วกับค่าเดือนที่ลดไปหนึ่งเดือนเหลือ 359 เืดือน ค่า X2 จะได้เท่ากับ X1 อัตโนมัติเลยครับ
แต่เมื่อใดที่ MLR เปลี่ยน หรือเราเลือกชำระเกิน X1 ค่า X2 ในเดือนถัดไปจะได้ไม่ตรงกันแล้วครับ แต่จะเป็นค่าใหม่ที่ได้เพื่อใช้สำหรับผ่อนเดือนที่เหลือทั้งหมด ซึ่งอาจจะลดลง ในจำนวนเดือน 360เดือน(30ปี)

จากคุณ : The Chopin - [ 16 มี.ค. 49 12:27:59 >
**************************************************************

ซึ่งสูตรที่อยู่ใน Excel นี้มีอยู่ในหนังสือเกี่ยวกับ Financial Management ทั้งนั้นครับ

หลายคนอาจจะไม่รู้ว่าโปรโมชั่นของธนาคารเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยของบ้านมือหนึ่ง กับบ้านมือสอง นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
หากคุณเลือกซื้อบ้านมือหนึ่ง (บ้านใหม่) จะได้รับโปรโมชั่นตามที่ธนาคาร ณ เวลานั้นได้ออกมาครับ และถ้าเป็นบ้านโครงการที่มือชื่อเสียง หรือโครงการเกรด A ถึง A+ ธนาคารจะมีโปรฯพิเศษสำหรับโครงการประเภทนี้อยู่แล้ว ซึ่งจะถูกกว่าโปรฯ ทั่วไปที่ประกาศอยู่
อนึ่ง คุณจะสามารถขอให้ลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้จากโปรโมชั่นอีกครับ เช่น 0% 6เดือน หลังจากนั้น MLR-0.75 หากเป็นโครงการเกรด A+ ธนาคารอาจจะให้โปรฯ เป็น 0% 6เดือน MLR-1% และหากคุณต่อเก่งจะได้เป็น 0% 6เดือน หลังจากนั้น MLR-1.25% หรือถ้าคุณเครดิตดีกว่านั้นก็อาจจะต่อได้มากกว่านี้อีก แต่การต่อรองอัตราดอกเบี้ยแบบนี้ต้องคุยกับผู้จัดการสาขานั้นๆ นะครับ ยิ่งถ้าคุณสนิทกับผู้จัดการสาขารับรองว่าได้ลดอีกครับ อ้อแนะนำว่าไม่ควรไปกู้ที่สำนักงานใหญ่ของธนาคารเลยครับ เพราะคุณจะไม่สามารถต่อรองใดๆ ได้เลย เพราะสำนักงานใหญ่จะดำเนินการทุกอย่างตามระเบียบเป๊ะ ไม่มีการลดหย่อนใดๆ ให้เลยครับ (ในกรณีคุณไม่ได้เป็นเจ้าของกิจการระดับพันล้านนะครับ)

ส่วนถ้าคุณเลือกซื้อบ้านมือสอง คุณจะไม่ได้อัตราดอกเบี้ยตามโปรโมชั่นของทางธนาคารเลย !!! โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะใช้อัตราดอกเบี้ยของการซื้อบ้านมือสองแทนครับ ซึ่งขึ้นอยู่ว่าแต่ละธนาคารจะมีนโยบายอย่างไร คร่าวๆ ก็จะเป็น MLR-1% หรือไม่ก็ MLR-2% ประมาณนี้เองครับ

วันนี้ขอให้เกร็ดเรื่องดอกเบี้ยไว้แค่นี้ก่อนนะครับ ตอนต่อไปอาจจะเป็นเรื่องดอกเบี้ยกู้ปลูกสร้างบ้าน หรือซื้อที่ดินเปล่า (ซึ่งต้องบอกว่าคุณต้องมีเงินก้อนอย่างน้อยๆ ก็ครึ่งนึงของราคาปลูกสร้างบ้านครับ หากไม่มีที่ดินมาก่อนก็ต้องบวกค่าที่ดินอย่างน้อยก็เกินครึ่งด้วยครับ เพราะธนาคารส่วนใหญ่จะไม่ค่อยให้กู้ซื้อที่ดินเปล่าเฉยๆ ครับ)

เกร็ดดีดีมาฝาก กู้แบงค์เองให้ผ่าน,กู้แบงค์ไม่ผ่าน,ยื่นกู้แบงค์เองไม่ผ่าน,ไม่อยากเสียค่าดำเนินการอยากไปยื่นเองให้ผ่าน,มีวิธีใดบ้าง

ซื้อบ้าน โดยปกติจะให้กู้ไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขาย หรือราคาที่ธนาคารประเมิน (ใช้ราคาที่ต่ำกว่า) นั่นแปลว่า ส่วนเกินต้องหามาจ่ายเอง แต่ถ้ายื่นกู้ทางเวบเรา เราบริการให้คุณมีบ้านสวยๆ ราคาเบาเบาแต่ประเมินสูงๆ กู้แบงค์ได้เงินเหลือ ไม่ต้องควักเงินในกระเป๋า ได้เงินมาหมุนเวียนนอนในบัญชี สบายตัวสบายใจ แต่สำหรับลูกค้าบางท่านหากไม่ประสงค์จะใช้บริการผ่านทางเรา ต้องการยื่นกู้เอง สามารถทำได้ดังนี้ค่ะ


หาบ้าน หาหลักทรัพย์ที่ต้องการ

หาแบงค์ที่ต้องการยื่นกู้

ฟังผล ผ่านไม่ผ่าน

รับเงิน ทำการโอนกรรมสิทธ์

แต่หากไม่ผ่านก็……….ลองยื่นเองใหม่ หรือ จะลองหันกลับมาอ่านรายละเอียดที่เราเอามาฝากแล้วลองกลับไปแก้ไขดู นะค่ะ


เริ่มเตรียมเอกสารให้ถูกต้อง


เอกสารที่ต้องใช้ (กรณีมีเงินเดือน)
- สำเนาบัตรประชาชน ถ่ายให้เห็นหน้าชัดชัด อย่ามืดดำ (+คู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้าน (+คู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณ๊สมรสแล้ว)
- สำเนาบัญชีเงินฝาก (statement) แสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน (ธนาคารใดก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นบัญชีของธนาคารที่จะขอกู้ และถ้ามีหลายบัญชีก็เอาไปให้หมด เน้นบัญชีที่มีรายการเคลื่อนไหวเยอะ ๆ) อย่าปลอมอย่าตัดแป๊ะทำมา เค้าเช๊คเจอนะ เช็คง่ายมากด้วย ของจริงของปลอม หลอกด้วยสายตาได้ แต่ข้อมูลจริงในระบบมีนะค่ะ
- หนังสือรับรองเงินเดือน (มีอายุ 1 เดือนนับจากวันที่ในเอกสารที่บริษัทออกให้)
- สำเนาโฉนดที่ดินที่จะซื้อ ขอจากเจ้าของบ้านที่จะขาย จากโครงการ
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย (ถ่ายครบถ้วนทั้งหน้าและทุกหน้า ขนาดเท่าของจริง)
- สำเนาบัตรประชาชนผู้ขาย

เพิ่มเติม
- เอกสารเครดิตบูโร (credit bureau) ของคู่สมรส ขอได้จากธนาคารนครหลวงไทย
- ใบระวาง(กรณีเจ้าหน้าที่ประเมินหลักทรัพย์หาหมุดของตัวที่ดินไม่เจอ)ขอสำเนาได้จากสำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้นๆหากเป็นเจ้าของบ้านที่มีชื่ออยู่ในฉโนดไปขอเองจะขอได้เลยแต่ถ้าหากผู้ซื้อไปขอต้องให้เจ้าของบ้านเซ้นต์รับรองสำเนาในสำเนาฉโนดที่ดินแล้วไปยื่นให้เจ้าหน้าที่ที่ดินเพื่อขอดูได้หรือจะใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูก็ได้


.....................................................
เกร็ดความรู่้ ใบระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ คืออะไร?
ใบระวาง คือเอกสารหลักฐานทางแผนที่บรรจุรูปแผนที่โฉนดที่ดินเพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินแต่ละแปลงอยู่ในกรอบสี่เหลี่ยมจัตุรัส กว้าง 50 เซนติเมตร ยาว 50 เซนติเมตร รูปแผนที่จะมีขนาดใหญ่หรือเล็กขึ้นอยู่กับมาตราส่วนที่ใช้กับระวางนั้นๆ เช่น มาตราส่วน 1: 4000 รูปแผนที่จะมีขนาดเล็กกว่า 1: 2000 หรือ 1: 1000 เป็นต้น ระวางบางประเภทจะใช้กับรูปแผนที่ น.ส.3ก. วัตถุประสงค์ก็เพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน เช่นกัน ประโยชน์ของระวางใช้เพื่อควบคุมแผนที่รูปแปลงที่ดินที่มีกรรมสิทะ (โฉนดที่ดิน) หรือหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินชนิด น.ส.3ก. ขึ้นอยู่กับประเภทของระวางที่จัดสร้างขึ้นคือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน

เลขที่ดิน หมายถึง เครื่องหมายแสดงตำแหน่งของที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน

หน้าสำรวจ หมายถึง เครื่องหมายแสดงแปลงที่ดิน ที่ทางราชการได้ทำการสอบสวนตามลำดับก่อนและหลังเพื่อการออกโฉนดที่ดิน
.....................................................



ขั้นตอนการขอกู้
1) ไปที่สาขาของธนาคาร บอกพนักงานว่าจะทำเรื่องกู้ซื้อบ้าน โดยเตรียมเอกสารไปให้พร้อม
2) ถ้าพนักงานตรวจสอบเอกสารเบื้องต้นแล้วผ่าน ก็จะให้ทำเรื่องขอกู้ โดยจะต้องจ่ายค่าประเมินราคาให้กับธนาคาร (จ่ายแล้วไม่ได้คืน ไม่ว่าจะกู้ไม่ผ่านหรือเปลี่ยนใจภายหลังก็ตาม)
3) ธนาคารจะนัดหมายวัน-เวลาที่จะไปสำรวจที่ดินและหลักทรัพย์เพื่อประเมินราคา ซึ่งเป็นบริษัทภายนอก ไม่ใช่พนักงานของธนาคาร
4) หลังจากสำรวจประเมินราคาแล้ว รอผลจากธนาคาร โดยทั่วไปไม่น่าจะเกิน 2-3 สัปดาห์ ถ้าช้ากว่านั้นให้รีบติดต่อกับธนาคาร

คำตอบที่จะได้รับ คือ
- ผ่าน
- คุณสมบัติผู้ขอกู้ไม่ผ่าน >> กลับไปเตรียมตัวเรื่อง
"ความสามารถในการชำระหนี้" ให้ดูดีกว่านี้
- มูลค่าหลักทรัพย์ (บ้าน) ไม่เพียงพอ (แปลว่า ได้วงเงินกู้น้อยกว่าที่ตั้งใจ)
+-- >> กู้แค่ 90% ของราคาที่ธนาคารประเมิน ส่วนเกินหามาจ่ายเพิ่มเอง
+-- >> เปลี่ยนไปขอกู้กับธนาคารอื่น

ถ้าธนาคารอนุมัติสินเชื่อ (ผ่าน)1) ธนาคารจะนัดหมายเพื่อไปทำเรื่องโอนและจดจำนองที่กรมที่ดิน และทำสัญญาสินเชื่อที่ธนาคารสาขาที่ทำเรื่องขอกู้ไว้
2) ในวันนัดหมาย เราต้องเตรียมเงินไปชำระค่าธรรมเนียมและอากร ในการทำเรื่องโอนและจดจำนอง (พนักงานจะแจ้งให้ทราบตอนนัดหมาย ถ้าพนักงานไม่แจ้ง ให้รีบสอบถามก่อน)
3) ในวันนัดหมาย ให้พาเจ้าของที่ดิน (ตามโฉนด) และเจ้าบ้านไปด้วย (เจ้าบ้านที่ระบุอยู่ในทะเบียนบ้านที่จะซื้อ) เพราะเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจจะถามความเห็นชอบจากเจ้าบ้านด้วย

** อย่าตกใจ ถ้าพบว่ามูลค่าเงินกู้มีมากกว่าที่เราขอกู้ เพราะเราต้องจ่ายเบี้ยประกันชีวิตของผู้ขอกู้เองด้วย (ถ้าผู้ขอกู้เสียชีวิต ธนาคารจะปิดสินเชื่อโดยใช้เงินจากประกันชีวิต ผู้รับมรดกบ้านหลังนั้นไม่ต้องผ่อนชำระต่อ) ซึ่งธนาคารอาจจะเพิ่มเงินกู้ในส่วนนี้เข้าไป

** เราจะต้องจ่ายเบี้ยประกันวินาศภัยของบ้านเป็นประจำทุกปี (จนกว่าจะผ่อนหมด) ซึ่งไม่รวมอยู่ในวงเงินกู้ จึงต้องจ่ายแยกต่างหาก สอบถามกับพนักงานให้ดี

การพิจารณาสินเชื่อ
- โดยทั่วไปจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขอกู้ต้องมีอายุงานกับบริษัทไม่ต่ำกว่า 1-2 ปี (บริษัทปัจจุบัน หรือบริษัทก่อนหน้าก็ได้)
- ธนาคารจะพิจารณาจาก "ความสามารถในการชำระหนี้" ของผู้ขอกู้

ความสามารถในการชำระหนี้ คือ
- ความสามารถในการผ่อนชำระในแต่ละเดือน โดยพิจารณาจากเงินเดือน, รายได้ (นอกจากเงินเดือน), และรายการเคลื่อนไหวของบัญชีธนาคาร (statement)
- หักลบด้วย หนี้สินอื่นที่เคยกู้กับสถาบันการเงิน (ทุกแห่งภายในประเทศไทย), หนี้ผ่อนชำระทรัพย์สิน (บ้าน, รถ, เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ), หนี้บัตรเครดิต, และการค้ำประกันให้กับหนี้สินของผู้อื่น

ข้อมูลหนี้สินเหล่านี้ ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลกับเครดิตบูโร (credit bureau)

ฃดังนั้น ถ้าเป็นหนี้นอกระบบก็จะไม่ถูกตรวจสอบ


เกร็ดการขอกู้- ความสนิทสนมคุ้นเคยกับพนักงานธนาคาร มีส่วนช่วยได้มาก
- ธนาคารเล็ก หรือสาขาที่ห่างไกลความเจริญ มีโอกาสขอกู้ได้สูงกว่า (สาขาต้องทำยอด)
- การทำเรื่องกู้ให้บอกว่า ซื้อเพื่อใช้อยู่อาศัยเอง จะได้ดอกเบี้ยถูกกว่ากู้ทั่วไป

+-- เราอาจจะต้องย้ายตัวเอง (ผู้ขอกู้) ไปเป็นผู้อยู่อาศัยในทะเบียนบ้านด้วย (ให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อก่อน ค่อยย้ายเข้า) ให้สอบถามพนักงานดู เพราะเขาอาจลืมบอก
+-- หลังจากทำสัญญากู้เสร็จแล้ว ย้ายออกได้เลย ธนาคารไม่สนใจแล้ว

- หากวงเงินกู้ 90% ของราคาซื้อขาย(จริง)นั้นไม่เพียงพอ จะใช้วิธีซิกแซกก็พอได้
+-- คุยตกลงกับคนขายว่า ขอเพิ่มมูลค่าที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้วงเงินกู้เพียงพอ (90% ของราคาซื้อขาย) แต่มูลค่าที่จะจ่ายจริงเท่าเดิม
+-- ทำสัญญาฉบับมูลค่าซื้อขายจริงด้วย
+-- สัญญาฉบับซิกแซกใช้เฉพาะทำเรื่องขอกู้เท่านั้น ให้ทำฉบับเดียว และเราเป็นคนเก็บ อย่าให้ผู้ขายมีไว้ครอบครอง ไม่ว่าจะสำเนาหรือฉบับจริง
+-- อย่าให้ธนาคารรู้ และคุยตกลงกันให้จบก่อนเริ่มติดต่อขอกู้

- พนักงานอาจจะขอให้เราทำประกันชีวิตแบบสะสมทรัพย์เพิ่มเติม (คนละตัวกับประกันชีวิตที่พูดถึงข้างบน)
+-- อันนี้ไม่บังคับ เป็นเรื่องแล้วแต่จะต่อรอง แต่อาจมีผลต่อความเอาใจใส่ในการให้บริการของพนักงาน
+-- ธ.กสิกรไทย เคยเจอแบบ 15/7 (จ่าย 7 ปี คุ้มครอง 15 ปี มีเงินสะสมจ่ายคืน) เบี้ยประกันปีละประมาณ 20,000 บาท

ถ้าสงสัยอะไร ให้สอบถามกับพนักงานโดยตรงได้เลย พนักงานมีผลกับการขอกู้มาก ถ้าเจอพนักงานที่ให้บริการ, ให้คำแนะนำ, และช่วยเดินเรื่องดี ก็ถือว่าโชคดีไป แต่ถ้าเจอพนักงานเรื่องมาก แนะนำให้เปลี่ยนไปติดต่อธนาคารหรือสาขาอื่นแทนโดยด่วน

คำตอบที่จะได้รับ คือ
- ผ่าน
- ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าที่ขอ
- ไม่ผ่าน

กรณีอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าที่ขอ
>> ตกลงกู้แค่ที่ได้รับอนุมัติ ส่วนเกินหามาจ่ายเอง
>> เปลี่ยนธนาคาร (อาจจะได้วงเงินสูงกว่า หาข้อมูลให้ดีก่อน เพราะต้องเสียค่าประเมินใหม่)

สาเหตุที่ไม่ผ่านหรือได้วงเงินกู้น้อย
- คุณสมบัติผู้ขอกู้ไม่ผ่าน >> ดูเรื่อง "ความสามารถในการชำระหนี้"
- มูลค่าหลักทรัพย์ (บ้าน) ไม่เพียงพอ

+-- >> มูลค่าประเมินน้อย ขึ้นอยู่กับบริษัทที่ธนาคารจ้างให้มาประเมิน (แล้วแต่ดวง)
+-- >> บางธนาคารอาจจะให้ไม่ถึง 90% (ลองสอบถามก่อนทำเรื่องขอกู้)

หากไม่มั่นใจในการขอกู้ ลองปรึกษาทางเราก่อนก็ได้ค่ะ บริการทำเรื่องยื่นกู้แบงค์ ขอสินเชื่อกับธนาคารค่ะ

กู้แบงค์-ซื้อบ้าน ทำยังไง ให้ได้เงินเยอะๆๆ กลัวกู้แบงค์ไม่ผ่าน

มีหลักง่ายๆ อยู่ 2 ประการ คือ

ตัวท่านเอง ต้องมี เครดิตดี ก็ได้เต็ม ตามกำลังท่าน และ หลักทรัพย์ที่จะใช้ค้ำประกันการกู้ ท่าน ต้องมีราคาสูง
เต็มตามที่ควรจะเป็นเราจะมาว่าทั้งสองประเด็นนี้ กันให้ละเอียดกันเลย

1.เครดิตของท่านเอง ถ้าท่านไม่แน่ใจเรื่องตัวเครดิต ของท่านเอง ว่า ติดยอดหนี้ ติดยอดค้างอะไร

ก็ควรจะไปเช็คเสียก่อน เพราะว่า ข้อมูล จาก NCB (เรียกให้มันเท่ เข้าไว้) จริงก็คือ สำนักงานเครดิตแห่งชาติ National Credit Bureau หลายท่านอาจจะยังไม่คุ้นเคย แต่จำไว้เถอะ ต่อๆไป มันจะมีผลต่อชีวิตท่าน มากขึ้นเรื่อยๆ ธนาคาร ทุกธนาคาร รวมถึง สำนักการเงิน สถาบันการเงิน อื่นๆ จะใช้ ข้อมูล จาก NCB เป็นด่านตรวจสอบด่านแรกเลย ถ้าท่านไม่แน่ใจ ว่าท่านมียอด ค้าง มีหนี้สิน แค่ไหน ขอแนะนำ ให้ท่านไปเช็คซะ

มีเรื่องตลกที่ขำไม่ออก(ตลกเลวร้าย-) มีหลายท่านที่มีปัญหา ไม่สามารถกู้แบงค์ได้ ทั้งที่มีรายได้ดีมาก statement สม่ำเสมอ

แต่แบงค์ไม่อนุมัติ สอบถามแบงค์ก็ไม่สามารถตอบให้กระจ่างได้ (เนื่องจาก ไม่มั่นใจเรื่องการเปิดเผย ข้อมูลของลูกค้า)

นึกยังไงก็นึกไม่ออก ว่าตัวเองไปเป็นหนี้เสียที่ไหน สุดท้าย ไปเช็คที่ NCB ก็พบว่า มี่ยอดค้างเป็นเศษบาท เศษสตางค์

กับบัตร เครดิต ใหญ่ แห่งหนึ่ง ที่ปิดบัญชีไปแล้ว แต่ผิดพลาดทางเทคนิค กว่าจะเคลียร์กันได้ ก็ใช้เวลาหลายเดือนต่อมา

เนื่องจาก NCB อ้างว่าไม่สามารถแก้ไขได้เอง ต้องประสานกับเจ้าของ ข้อมูล อีกหลายรอบ รอรอบบัญชี รอส่งข้อมูล......

รอ...ไงละ ฟังแล้วจะ เครียด หรือจะขำดี


1.วิธีที่จะทำให้เครดิต ท่านดี

- เมื่อเช็คกับ NCB เรียบร้อยแล้ว ท่านก็จะทราบเลยว่า ท่านมีหนี้ในสายตา BANK อย่างไร บ้าง

เมื่อผลอออกมา หลายท่านจะเห็นได้ว่า หนี้ หลายอย่างๆ ไมได้ โชว์ ทั้งหมด เช่น หนี้ รถยนต์ จากไฟแนนซ์บางแห่ง เงินกู้

เงินผ่อน บางตัว รวมถึง หนี้ อาบัง นอกระบบทั้งหลาย(เพราะไม่ได้เป็นสมาชิก NCB- หรือ บางทีข้อมูลยังไม่ update)

โชคดีไป สำหรับที่ไม่โชว์เลย ก็ถือว่า ท่านยังเป็นผู้มีเครดิต ดีมากในสายตา bank แล้ว ส่วนท่านที่ มีหนี้ ยุบยิบ ยิบย่อย

ทั้งหลายทำอย่างไร แนะนำ คือ ถ้าเป็นยอดที่ใกล้จะหมด แล้ว และหนี้ไม่มากมายนัก ก็ควรจะปิดบัญชี เคลียร์หนี้ให้หมดไปเลย เพื่อให้ยอดสวย เมื่อท่านปิดแล้ว ประมาณ 3 เดิอน (เป็นอย่างน้อย) ยอดที่ปิดบัญชี ถึงจะหายไป(ตามระบบ ของ NCB)

ท่านควรจะไปเช็ค ที่ NCB อีกครั้งหนึ่ง เพื่อความชัวร์ นี่เป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะทำให้ยอดกู้ท่านสูงขึ้นได้


- BanK Statement

เป็นหลักฐานสำคัญอีกอย่างหนึ่ง ที่ ใช้พิจารณา คือ ต้องให้บัญชีเดินสม่ำเสมอ อย่างน้อยที่สุด 6 เดือนฝากมากกว่าถอน

มียอดเงินออมให้มากเข้าไว้ (เทคนิค อีกอย่างหนึ่งก็คือ บางท่าน ยืมเงินแม่ มาเข้าบัญชีไว้เยอะๆ ให้ช่วงก่อนกู้ พอกู้เสร็จ

แล้วก็ค่อยโยกบัญชีกับไป) bankท่านไม่สน หรอกว่า คุณไปยือเงินใครเขามา แต่ถ้าคุณมีความสามารถไปกู้ยืมเขาได้ก็แสดงว่า เครดิต คุณใช้ได้



เห็นไหมละครับว่า การเตรียมตัวกู้แบงค์ก็้เป็นเรื่องที่ใช้เวลาเหมือนกัน ถึงจะได้ผลดี ส่วนที่ มีคนถามว่า
มีบางรายเห็นโฆษณารับทำเรื่องเดินStatement ราคาถูกๆ อันนั้น ขอแนะนำให้ห่างๆ คุก-ดีๆนี่เอง เพราะเป็นการ

ทำ Statement ปลอม หลายแบงค์ เช็คละเอียด ซึ่งเช็คได้ไม่ยาก และไม่ปล่อยให้คุณลอยนวล เหมือนเมื่อก่อน นะคร้าบอย่าไปเชื่อใครเข้าง่ายล่ะ


- หลักฐานการประกอบการกู้ อื่นๆ
โดยเฉพาะผู้ทำธุรกิจ ส่วนตัว นอกจาก Statement บัญชี ออมทรัพย์ ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกิจการ
อื่นๆ ท่านก็ก็ควรเตรียมตัว ให้กระจ่าง ไม่ต้องให้ bank ต้องถาม เพื่อให้bankมั่นใจ ช่น ใบจดทะเบียน บริษัท

หลักฐานการเสียภาษี บัญชีกระแสรายวัน รูปถ่ายของกิจการ บัญชีรายชื่อลูกค้า ผู้อ้างอิง ใบส่งของ รวมถึง

หลักทรัพย์ อื่นๆ รถยนต์ บ้าน ที่ดิน เพื่อที่จะให้แบงค์ ท่านมั่นใจ ในเครดิต ของท่านเอง
คะแนนตรงนี้มีเพิ่มแน่นอน อย่าละเลยไป

ส่วนถ้าหาก ว่า เมื่อท่านกู้คนเดียว แสดงหลักฐานความสามารถเต็มที่ แล้ว ยอดกู้ยังได้ไม่ดีพอ
กับที่ต้องการ กำลังภายในหมด ก็ต้องใช้กำลังภายนอก คือ หาผู้กู้ร่วม มาเพิ่ม ก็ต้องใช้หลักการ
เช็คเครดิตเบื้องต้น แบบเดียวกัน โดยทั่วไป แบงค์จะเน้น เฉพาะที่เป็นญาติสนิทเป็นหลัก



2 ทำอย่างไร ให้หลักทรัพย์ที่ซื้อให้ได้สูง

นอกจากการทำให้เครดิตท่านดีแล้ว หลักทรัพย์ที่จะซื้อ หรือ ใช้ค้ำประกันการกู้กับแบงค์ ก็เป็นหัวใจสำคัญอีกตัวหนึ่ง เช่น

ท่านอาจจะก็ได้ ถึง 3 ล้าน และถ้าท่านซือบ้าน ราคา 3 ล้าน หลักทรพย์ ประเมินได้ 3 ล้าน ท่านก็จะกู้ได้ 80% เต็มตามสิทธิแต่ถ้า ตัวหลักทรัพย์ ประเมินได้ ต่ำกว่า กว่า 3 ล้าน เช่น ประเมินได้แค่ 2.8 ล้าน ท่านก็อาจจะกู้ได้ แค่ 2.4 ล้าน เป็นต้น

ท่านก็จะกู้ได้ต่ำไปด้วย




ท่านจะเลือกซื้อทรัพย์สินอย่างไร ถึงจะประเมินได้สูง
2.1 เปรียบเทียบกับราคาทั่วไป ควรไม่สูงกว่าราคาตลาด ถ้าต่ำกว่าราคาทั่วไปได้ก็จะดีมาก แน่นอน ว่าหลักทรพย์
บ้านที่ดิน ที่ท่านซื้อได้ต่ำกว่า ราคาทั่วไป ย่อมทำให้ท่านทำการประเมินราคาได้สูง
2.2 ถ้าเป็นบ้านมือสอง ควรจะต้องปรับปรุง ให้สภาพดี เสียก่อน (ตกลงกับผู้ขาย ในตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรขอเข้าไปปรับปรุงให้มีสภาพดี ก่อนยื่นกู้ ประเมิน) เพราะถ้าหลักทรัพย์ที่สภาพไม่ดี ราคาก็จะต่ำกว่าปกติ
2.3 หาข้อมูลอ้างอิงราคา ข้อมูลเหล่านี้ ท่านสามารถอ้างอิง ให้ข้อมูลแก่ บริษัท ประเมิน ได้ รวมทั้ง การอุทธรณ์กับ แบงค์ในกรณี ที่ บริษัทประเมิน ประเมินต่ำเกินจริง(ประเภทปลอดภัยไว้ก่อน คนอิ่นเดิอดร้อนชั่งมัน)

ที่ว่ามาทั้งหมดนี่ ถ้าท่าน ทำตามได้ ก็จะทำให้ การกู้บ้าน ซื้อบ้าน ของท่านเครดิต สวยๆ ยอดสูงได้ดีทีเดียว แต่เท่านั้นยังไม่พอ มีอีกประเภทหนึ่ง ที่ถามเข้ามา มากประเภทอยากได้สูงๆ เยอะๆประเภทกู้เต็ม กู้เกิน

ตามที่ได้ยิน ได้ฟังมา รวมทั้ง เป็นข่าว(และเป็นคดีกันอยู่) ขออภัยอาจจะไม่ตอบตรงๆ อย่างเช่น คำถาม ถามว่า ตัวท่านสามารถ กู้ได้ 2 ล้าน ถึง 2 ล้าน ต้นๆ โดยประมาณ ท่านตกลงซื้อขาย กับ ผู้ขาย บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น 24 วา หลัง หนึ่ง ไว้ 2 ล้าน บาท ถามว่าทำอย่างไร ท่าน ถึงจะกู้ได้ 2 ล้าน หรือ มากกว่า

ตอบ ท่านก็จะต้องทำราคาให้ประเมิน ให้บริษัทประเมินให้สูง ประมาณ 2.5 ล้าน และ และท่านก็จะต้อง ทำเรื่องยื่นกู้

ขอยอดกับแบงค์ ประมาณ 2.2 ล้านถึง 2.3 ล้าน ถ้าผ่าน แบ้งก์ถึงจะให้กู้ประมาณ 2 ล้าน หรือ 2.1 ล้านเช่นนี้เป็นต้น พอก่อน

การเลือกซื้อบ้านมือสอง

เราจะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ?

กรณีที่ไม่มีเงินสด ต้องผ่อนแบงค์ เราจะมาดูกันว่า ถ้าเรามีเงินเดือนเท่านี้ จะซื้อบ้านได้ในราคาเท่าไร ต้องพิจารณาดังนี้

1. ต้องดูว่าเรามีรายได้ที่แน่นอนเท่าไหร่

2. กำลังในการผ่อนโดยทั่วไปคือ 25% ของรายได้ (เงินเดือน) แต่อย่างมากที่สุดไม่ควรเกิน 35% เพราะเราจะ "ตึงมือ" จนทำให้บ้านหลุดมือไปได้ หากผ่อนต่อไม่ไหว

3. เราต้องดูอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และระยะเวลาผ่อน ตลอดจนเงินดาวน์ที่มี

4. จากนั้นเราก็คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ ตามสูตรในข้อ 10 (ตาราง) โดยการคำนวณตามหมายเหตุข้างท้าย โดยอย่าลืมว่าทำตัวเลขให้เป็นต่อเดือน ไม่ใช่ต่อปี และผลการคำนวณนี้อาจจะต่ำกว่าที่สถาบันการเงินคำนวณเล็กน้อยเพราะสถาบันการเงินอาจบวกค่าอย่างอื่นเพิ่มเติมเข้าไปบ้าง

5. เมื่อเราได้วงเงินผ่อน (โดยการนำเงินผ่อนที่เป็นไปได้ของเราต่อเดือนตามข้อ 6 (ตาราง) หารด้วยค่าสัมประสิทธิ์ ตามข้อ 10) เราก็จะสามารถหาราคาบ้านที่เราสามารถซื้อได้ โดยสมมติว่า วงเงินผ่อนเท่ากับ 80% ของราคาบ้าน (เพราะเราดาวน์ไปแล้ว 20%)

6. อย่าลืมว่าในกรณีนี้ เป็นการคำนวณราคาบ้านที่เป็นไปได้สูงสุดที่ควรจะซื้อได้ แต่ถ้าเราคิดว่า เราไม่มีเงินดาวน์เลย ไม่มีเงินตกแต่ง ซ่อมแซมต่อเติม หรือมีภาระหนี้สินมากในด้านอื่น เราก็คงจะสามารถซื้อบ้านในราคาที่ต่ำกว่านี้ ซึ่งอาจเพียงครึ่งหนึ่งก็ได้

เป็นการประมาณการขั้นสูงสุดที่เป็นไปได้คือประมาณ 61 เท่า แต่ถ้าจะกู้ 100% ไม่ต้องมีเงินดาวน์ (ข้าราชการ) ก็จะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 48 เท่า (C11)

การเลือกซื้อบ้านมือสอง

บ้านมือสอง เป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับท่าน ที่ต้องการซื้อบ้าน เพราะไม่ต้องเสียเวลาในการก่อสร้าง เพียงซ่อมแซม ปรับปรุงเล็กน้อยก็เข้าอยู่ได้เลย ราคาของบ้านยังเลือกได้ตามกำลังทรัพย์ที่มี งบประมาณไม่บานปลายเหมือนสร้างบ้านใหม่ ที่สำคัญสามารถเลือกทำเลที่ตั้งให้เหมาะสมใกล้กับสถานที่ทำงานของแต่ละท่านได้

ปัญหาในการเลือกซื้อบ้านมือสองก็คือ ผู้ซื้อไม่ทราบว่าจะต้องตรวจดูอะไรบ้าง จึงจะได้บ้านที่มีความสมบูรณ์มากที่สุด และมีความมั่นคงแข็งแรงใช้งานได้อย่างปลอดภัย มีหลายท่านที่ภายหลังจากซื้อบ้านมาแล้วต้องซ่อมแซมความเสียหายมากจนเหมือนกับจะรื้อบ้านเดิมแล้วสร้างใหม่ทั้งหลัง เสีย ทั้งเงินและเวลาไปมาก

คงจะเป็นการดีถ้าได้ศึกษาทำความเข้าใจว่ามีส่วนใดบ้างที่ควรตรวจดูในเบื้องต้น หากพบความเสียหายจะได้เตรียมค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมไว้ และจะได้ทราบว่าเมื่อรวมราคาของบ้านกับค่าซ่อมแซมแล้วคุ้มกันหรือไม่

หากต้องการเลือกซื้อบ้านมือสอง ควรพิจารณาดังนี้

ทำเลที่ตั้ง ทำเลที่ตั้งของบ้านอยู่ใกล้ไกลจากทางสัญจรหลักมากน้อยเพียงใด มีความสะดวกในการเดินทางแค่ไหน พื้นที่ที่ตั้งของบ้านเป็นที่ลุ่มน้ำท่วมถึงหรือไม่ ควรสอบถามจากผู้พักอาศัยในแถบนั้นให้แน่นอน เพราะเคยพบว่าในหมู่บ้านเดียวกันบางส่วนน้ำท่วม บางส่วนไม่ท่วม

แบบก่อสร้าง ควรขอแบบก่อสร้างบ้านจากเจ้าของบ้านเดิม แบบก่อสร้างควรประกอบด้วย แบบแสดงรายละเอียดโครงสร้าง งานระบบ งานสถาปัตย์ โดยเฉพาะแบบโครงสร้างนั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับการปรับปรุงปลี่ยนแปลงการใช้งานหรือแก้ไขปัญหาของบ้านในภายหลัง การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงในเบื้องต้นก็มีความจำเป็นต้องใช้แบบโครงสร้างด้วยเช่นกัน นอกจากนั้นควรสอบถามเกี่ยวกับประวัติของบ้าน เช่น สร้างมากี่ปีแล้ว มีการต่อเติม ในส่วนใดบ้าง และมีการบำรุงรักษามาอย่างไร

สภาพทั่วไปของบ้าน ดูโดยรอบบ้านว่าบริเวณข้างเคียงเป็นอะไร เป็นอาคารสูง บึงหรือบ่อน้ำ มีต้นไม้ใหญ่ขึ้นชิดกับตัวบ้านหรือไม่ สิ่งเหล่านี้อาจทำให้เกิดความเสียหายกับตัวบ้านในอนาคตได้ เช่น มีสิ่งของหล่นใส่จากอาคารสูง เกิดการเคลื่อนไหลของดินลงบ่อน้ำ รากต้นไม้ชอนไชจนท่อน้ำแตกหรือทำให้บ้านทรุดตัวไม่เท่ากันได้ นอกจากนั้นควรตรวจดูสิ่งต่างๆ ดังนี้

ตรวจดูแนวรั้วรอบบ้านว่าทรุด เอียงหรือล้มจากแนวที่ควรเป็นหรือไม่ หากพบว่ารั้วล้มหรือทรุดตัวต้องเตรียมสำรองเงินค่าซ่อมแซมไว้ด้วย เพราะอาจต้องทุบรั้วทิ้งทำฐานรากใหม่ทั้งหมด หรือซ่อมแซมแนวผนังบางส่วน

ดูสภาพพื้นดินโดยรอบนอกของบ้านว่ายุบตัว ต่ำลงหรือไม่ สังเกตได้จากรอยคราบดินที่ขอบผนังบ้าน หรือถ้าเป็นพื้นคอนกรีตที่เทเป็นทางเท้ารอบบ้านจะพบรอยแยกตรงส่วนที่ชิดกับขอบบ้าน และหากมีพื้นโรงรถที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็กให้สังเกตว่าพื้นโรงรถยุบเป็นแอ่งหรือมีรอยแตกตรงส่วนที่อยู่ใกล้กับตัวบ้านหรือไม่ หากพบว่ามีการยุบตัวและมีรอยแตกตรงตำแหน่งดังกล่าว แสดงว่าดินโดยรอบยุบตัว ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเผื่อเรื่องถมดินใหม่และซ่อมแซมพื้นโดยรอบอาคารไว้ด้วย

ตรวจดูให้แน่ใจว่าอาคารไม่ทรุดเอียงไปด้านใดด้านหนึ่ง พึงระลึกไว้ว่า อาคารทรุดเอียงอาจไม่มีรอยร้าวให้เห็น วิธีสังเกตควรเล็งแนวกับบ้านหรืออาคารข้างเคียง ดูที่แนวสันหลังคา หรือเดินเข้าไปในตัวบ้าน ใช้วัตถุทรงกลม เช่น ลูกปิงปอง ลูกบอลเล็กๆ วางลงบนพื้น แล้วสังเกตว่าลูกปิงปองหรือลูกบอลนั้นกลิ้งไปในทิศทางใดทิศทางหนึ่งเสมอหรือไม่ ทดลองทำเช่นนี้กับพื้นชั้นบนและชั้นล่าง หากพบว่ากลิ้งไปทิศทางเดียวกันแสดงว่าบ้านทรุดเอียง วิธีสังเกตอีกอย่างหนึ่งคือ ลองเปิดประตูอ้าค้างไว้ ถ้าประตูเลื่อนปิดหรืออ้าออกเอง ให้ตั้งข้อสงสัยไว้ก่อนว่าบ้านอาจทรุดเอียง ควรตามช่างมาสำรวจการทรุดตัวอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

การเลือกซื้อบ้านหรืออาคารไม่ควรไปดูเวลากลางคืน เพราะจะไม่พบเห็นรายละเอียดตามที่ แนะนำ เคยมีตัวอย่างที่ผู้ซื้อไปดูสภาพอาคารตอนกลางคืน เมื่อซื้อไปแล้วจึงค่อยมาพบว่าอาคารทรุดเอียง ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไขเพื่อ ยกอาคารให้ตั้งตรงใหม่อีกเป็นจำนวนเงินไม่น้อย

การเลือกซื้อบ้านมือสอง เมื่อพิจารณาทำเลที่ตั้ง ขอแบบก่อสร้างจากเจ้าของอาคารแล้ว ต้องตรวจดูสภาพทั่วไปของบ้าน เช่น สภาพพื้นดินและทางเดินโดยรอบบ้านว่ามีการยุบตัวบ้างหรือไม่ รั้วบ้านบิดหรือล้มจากแนวดิ่งหรือเปล่า รวมถึงดูรูปทรงของบ้านว่าทรุดเอียงหรือไม่ สิ่งเหล่านี้จะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับงานซ่อมแซมไว้ด้วย

โดยเฉพาะกับบ้านที่ทรุดเอียง แม้ว่าจะแก้ไขด้วยการยกให้ตั้งตรงใหม่ได้ แต่ค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูงมาก ตอนเลือกซื้อบ้านจึงควรตรวจดูให้ดี หากไม่มั่นใจควรให้วิศวกรทำการตรวจสอบก่อน นอกจากนี้ยังมีอีกหลายส่วนที่ควรตรวจดูในการเลือกซื้อบ้าน ซึ่งในที่นี้จะพูดถึงบ้านที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็กเท่านั้น ส่วนที่ต้องตรวจดูแบ่งได้เป็น 3 ส่วน คือ ส่วนโครงสร้าง ส่วนงานระบบ และส่วนประกอบอื่นๆ

- ส่วนโครงสร้าง มีวิธีดูง่ายๆ สำหรับท่านที่ไม่มีความรู้ด้านช่าง ดังนี้

พื้นชั้นล่าง เมื่อเดินเข้าสำรวจในบ้าน ให้สังเกตพื้นชั้นล่างว่าแอ่นตัวหรือบุ๋มลง หรือไม่ ถ้าไม่เห็นการแอ่นตัวชัดเจน ให้เดินสำรวจหารอยร้าวตามขอบของพื้นว่ามีหรือไม่ หากพบว่ามีรอยร้าวที่ขอบของพื้นวิ่งเป็นทางยาวขนานกับคานหรือผนังแสดงว่าพื้นเกิดการแอ่นตัว ลักษณะเช่นนี้สันนิษฐานในเบื้องต้นได้ว่าพื้นชั้นล่างนี้ถูกออกแบบมาให้วางบนดินไม่ใช่วางบนคานเหมือนพื้นชั้นบน เมื่อดินข้างใต้ยุบตัวพื้นจะยุบตามลงด้วย

แต่เนื่องจากบริเวณขอบพื้นอาจมีการผูกเหล็กหรือเทคอนกรีตเข้ากับคานจึงทำให้ยุบตัวน้อยกว่า พื้นจึงยุบแอ่นเป็นลักษณะแบบท้องกระทะ เมื่อพบเห็นเช่นนี้ควร ตรวจดูในแบบแปลนก่อสร้างประกอบว่าพื้นชั้นล่างเป็นแบบชนิดวางบนดินหรือไม่ หากไม่มีแบบแปลนก่อสร้างก็ควรให้วิศวกร มาตรวจสอบ แต่ที่แน่ๆ ควรเผื่อเงินไว้ซ่อมแซมในส่วนนี้ด้วย

พื้นชั้นบน เดินสำรวจตามขอบพื้นว่ามีรอยร้าวที่แตกยาวขนานแนวคานหรือผนังหรือไม่ หากพบว่ามีให้ดูว่าพื้นนั้นเป็นพื้นคอนกรีตชนิดหล่อในที่หรือเป็นพื้นสำเร็จรูป หากเป็นพื้นสำเร็จรูปรอยร้าวที่พบนั้นอยู่ช่วงปลายแผ่นพื้นที่วางพาดบนคานหรือเป็นรอยที่ขนานกับความยาวแผ่นพื้น ถ้าเป็นรอยร้าวที่เกิดช่วงปลายแผ่นพื้นต้องแก้ไขด้วยการเสริมเหล็กขนาด 6–9 มม. ยาวประมาณ 0.50 ม. วางตั้งฉากกับรอยร้าวให้มีช่วงห่างประมาณ 0.25–0.30 ม. ตลอดแนวช่วงบนของพื้น

แต่ถ้ารอยร้าวเกิดขนานแผ่นพื้นสำเร็จรูป การแก้ไขทำได้โดยกะเทาะรอยแตก แล้วอัดฉีดน้ำปูนแล้วฉาบใหม่ จะเห็นได้ว่ารอยแตกแต่ละทิศทางจะมีวิธีแก้ไขต่างกัน การแก้ไขรอยร้าวที่เกิดตรงปลายของแผ่นพื้นสำเร็จรูปจะยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากกว่ารอยแตกร้าวที่ขอบพื้นทั้งชนิดที่เป็นพื้นสำเร็จรูปและพื้นคอนกรีตหล่อในที่ ต้องตรวจสอบให้แน่ชัดว่าเกิดขึ้นจากพื้นไม่สามารถรับน้ำหนักบรรทุกได้ใช่หรือไม่ หากเกิดจากแบกรับน้ำหนักบรรทุกไม่ไหวต้องแก้ไขด้วยการเสริมกำลังให้พื้น หรือทุบทิ้งทำใหม่ ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายในเรื่องนี้ค่อนข้างมาก

หากต้องการทราบแน่ชัดว่ารอยร้าวที่พบเห็นนั้นเป็นผลจากพื้นรับน้ำหนักไม่ไหวหรือไม่นั้นควรตรวจสอบและทดสอบตามหลักวิชาการ ปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบสภาพการแอ่นตัวของพื้นอยู่ที่ประมาณ 1.5 หมื่นบาท และการทดสอบหากำลังรับน้ำหนักบรรทุกของพื้นประมาณ 4-5 หมื่นบาทต่อพื้น 1 ผืน ค่าใช้จ่ายนี้อาจ สูงเกินไปสำหรับอาคารพักอาศัยทั่วไปที่มี น้ำหนักบรรทุกใช้งานไม่มาก แต่สำหรับอาคารสำนักงานหรือโรงงานอุตสาหกรรมนับว่าคุ้มค่ามาก

ด้วยองค์ประกอบเหล่านี้ท่านที่จะเลือกซื้อบ้านมือสองควรพิจารณาให้ดีเพราะบางครั้งคิดว่าซื้อบ้านได้ราคาถูกแต่กลับต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมมาก....

นอกเหนือจากดูพื้นทั้งชั้นบนและชั้นล่างตามที่กล่าวในฉบับที่แล้ว ส่วนโครงสร้างที่ต้องดูเป็นลำดับต่อไปคือ เสาและคาน มีวิธีการดูดังนี้

คาน ตรวจดูคานว่ามีรอยแตกร้าวหรือไม่ ถ้ามีรอยแตกร้าว ลักษณะของรอยแตกร้าวเป็นเช่นไร และอยู่ตำแหน่งไหน สภาพรอยแตกร้าวของคานพอบอกสาเหตุและแนวทางการแก้ไขคร่าวได้ เช่น

รอยแตกลายงาที่ผิว เป็นเพราะคอนกรีตหดตัว แก้ไขได้โดยการกะเทาะผิวคอนกรีตส่วนที่แตกออกแล้วฉาบปูนใหม่

รอยแตกเป็นเส้นแนวนอนที่ขอบด้านล่างของคาน ส่วนมากเกิดจากเหล็กเสริมเป็นสนิมแล้วบวมตัวดันให้คอนกรีตส่วนที่ปิดผิวเหล็กแตกออก การแก้ไขทำได้โดยกะเทาะผิวคอนกรีตจนเห็นเหล็กที่เป็นสนิมแล้วขัดสนิมออกด้วยกระดาษทราย เช็ดให้สะอาดเรียบร้อยแล้วจึงฉาบปูนแต่งผิวใหม่

ในกรณีที่เหล็กเป็นสนิมมาก สนิมกินลงลึกจนถึงแกนกลางของเหล็ก จะสังเกตได้จากสีของสนิมเป็นสีน้ำตาลเข้ม เหล็กเสริมที่เป็นสนิมเช่นนั้นจะใช้งานต่อไปไม่ได้ ควรเสริมเหล็กเส้นใหม่โดยจะตัดเหล็กเส้นเดิมออกหรือไม่ก็ได้ หากไม่ตัดเหล็กเส้นเดิมออกต้องใช้น้ำยาหยุดสนิมทาเคลือบส่วนที่เป็นสนิมทั้งหมดก่อน

หากต้องการตัดเหล็กเส้นเดิมที่เป็นสนิมทิ้งต้องทำค้ำยันคานให้มีความมั่นคงแข็งแรงเสียก่อนและควรอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของวิศวกรอย่างใกล้ชิด

รอยแตกเป็นตัวยูแนวตั้ง แตกเป็นปล้องๆ ส่วนมากจะเกิดบริเวณช่วงกลางคาน รอยแตกแบบนี้เกิดจากคานแอ่นตัว ซึ่งอาจเป็นเพราะแบกรับน้ำหนักบรรทุกเกินกำลังหรือช่วงของคานยาวมากแต่มีขนาดหน้าตัดเล็กเกินไป รอยแตกประเภทนี้เกี่ยวเนื่องกับกำลังของโครงสร้าง การแก้ไขทำได้โดยการเสริมกำลัง เช่น ใช้เหล็กรูปพรรณหนุนเสริมใต้ท้องคาน ใช้แผ่นคาร์บอนไฟเบอร์ติดใต้ท้องคานเพื่อเสริมกำลัง เป็นต้น

รอยแตกที่ปลายคานแนวดิ่ง รอยแตกประเภทนี้ถ้าเกิดที่ปลายทั้งสองของคาน ในลักษณะที่กลับทิศทางกัน เช่น ปลายคานด้านหนึ่งรอยแตกร้าวเกิดจากบนลงล่าง ปลายคานอีกด้านหนึ่งรอยแตกร้าวเกิดจากล่างขึ้นบน รอยแตกแบบนี้มักจะมีสาเหตุมาจากฐานรากที่ตรงกับตำแหน่งปลายทั้งสองของคานนั้นทรุดตัวไม่เท่ากัน

ควรสำรวจในส่วนฐานรากของอาคารว่าทรุดตัวต่างระดับกันหรือไม่ หากพบว่าฐานรากทรุดตัวแตกต่างกันจริงต้องแก้ไขที่ฐานรากก่อนแล้วจึงค่อยแก้ไขรอยร้าวที่คาน มิฉะนั้นรอยแตกร้าวจะเกิดซ้ำแล้วซ้ำอีกแก้ไขไม่จบสักที

จากลักษณะรอยร้าวต่างๆ ที่กล่าวมา ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมจะแตกต่างกันมาก รอยร้าวที่เกิดจากฐานรากทรุดตัวนั้นต้องทำการซ่อมเสริมฐานรากก่อนจึงเสียค่าใช้จ่ายมากที่สุด รองลงมาคือรอยร้าวที่เกิดจากการแอ่นตัวของโครงสร้าง และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมน้อยที่สุดคือรอยร้าวประเภทแตกลายงา

ด้วยองค์ประกอบเหล่านี้ท่านที่จะเลือกซื้อบ้านมือสองควรพิจารณาให้ดีเพราะบางครั้งคิดว่าซื้อบ้านได้ราคาถูกแต่กลับต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมมาก เมื่อรวมแล้วอาจเท่าๆกับซื้อบ้านใหม่ มีข้อแนะนำว่าหากพบรอยร้าวที่คานเป็นแบบสองลักษณะหลังและพบกับคานหลายตัว ควรเปลี่ยนไปเลือกซื้อบ้านหลังอื่นแทน หรือไม่ก็ให้ผู้ขายซ่อมบ้านให้ก่อนจะเป็นการดีกว่าครับ

วิธีตรวจสอบเสาและ ส่วนประกอบอื่นๆ ที่จะเป็นตำแหน่งสำคัญช่วยบ่งชี้ว่าโครงสร้างของบ้านมือสองมีปัญหาหรือไม่

วิธีการเลือกซื้อบ้านมือสองที่กล่าวไว้ใน 3 ฉบับที่ผ่านมา มีเนื้อหาเกี่ยวกับการ พิจารณาทำเลที่ตั้ง แบบก่อสร้าง สภาพทั่วไปของบ้าน และส่วนโครงสร้างของบ้าน ซึ่งได้กล่าวถึงการตรวจดูพื้นและคานไปแล้ว ฉบับนี้จะเป็นเรื่องของเสาและ ส่วนประกอบอื่นๆ ที่จะเป็นตำแหน่งสำคัญช่วยบ่งชี้ว่าโครงสร้างของบ้านมีปัญหาหรือไม่

- เสา ควรตรวจดูเสาบ้านว่ามีรอยแตกร้าวหรือมีลักษณะโก่งงอหรือไม่ ถ้ามีรอยแตกร้าวควรพิจารณาลักษณะของรอยแตกร้าวและตำแหน่งรอยร้าวนั้นๆ โดยทั่วไปลักษณะและตำแหน่งของรอยร้าวพอจะบอกสาเหตุได้ดังนี้

- รอยร้าวลายงา รอยร้าวประเภทนี้มักเกิดจากการยืดหดตัวของคอนกรีต เป็นผลจากอุณหภูมิที่เปลี่ยนแปลง และอาจเกิดจากการสูญเสียน้ำหรือมีปริมาณน้ำ ไม่เพียงพอสำหรับปฏิกิริยาเคมีในช่วงที่คอนกรีตกำลังแข็งตัว ส่วนมากรอยร้าวประเภทนี้จะเกิดบริเวณผิวเสา ไม่แตกร้าวลงลึกถึงแกนกลางเสา และอาจเกิดเฉพาะที่ผิวปูนฉาบ หากกะเทาะปูนฉาบออกแล้วอาจไม่พบรอยแตกที่เนื้อเสาเลย

การแก้ไข ทำได้ง่ายด้วยการกะเทาะบริเวณที่เป็นรอยแตกแล้วฉาบปิดใหม่ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมไม่มาก และช่างปูนทั่วไปก็สามารถแก้ไขได้

- รอยร้าวแนวดิ่ง รอยร้าวประเภทนี้จะพบเห็นบริเวณมุมเสาเป็นส่วนใหญ่ อาจเป็นรอยแตกร้าวที่เกิดเพียงมุมเดียวของเสาหรือทั้งสี่มุม และมักจะเกิดที่โคนเสาล่างมากกว่าปลายเสาด้านบน รอยร้าวเช่นนี้เกิดจากเหล็กเสริมในเสาสัมผัสกับความชื้นและอากาศในลักษณะซ้ำแล้วซ้ำอีกจนเป็นสนิม เมื่อเหล็กเสริมเป็นสนิมจะบวมตัวและดันให้คอนกรีตเปิดผิวแตกออก รอยแตกจึงเกิดในทิศทางตามแนวยาวขนานกับเหล็กเสริมที่เป็นสนิม

ด้วยเหตุที่เหล็กเสริมหลักในเสาเป็นเหล็กแนวตั้งและอยู่ที่มุมเสาทั้งสี่มุม เราจึงพบรอยแตกแนวดิ่งที่บริเวณมุมเสา รอยร้าวประเภทนี้จะเกิดกับเสาที่อยู่ใกล้กับน้ำหรือความชื้น เช่น เสาพื้นชั้นล่าง เสาที่อยู่ใกล้ต้นไม้หรือหญ้าที่ต้องรดน้ำบ่อยๆ เสาบริเวณห้องน้ำ เป็นต้น

การแก้ไข สำหรับรอยร้าวประเภทนี้ต้องแก้ปัญหาเรื่องเหล็กที่เป็นสนิมก่อน หากทำการฉาบปูนปิดผิวรอยแตกทันทีจะแก้ปัญหาไม่จบ รอยแตกจะยังคงเกิดขึ้นซ้ำตำแหน่งเดิมอีก วิธีแก้ไขที่ดีควรกะเทาะผิวปูนออกแล้วขัดสนิมออกให้หมดแล้วจึงฉาบปูนปิดทับ

หากเหล็กเป็นสนิมลงลึกมากไม่สามารถขัดออกได้ ควรแก้ไขด้วยการเสริมเหล็กเส้นใหม่ และในบางครั้งอาจต้องเสริมเหล็กรูปพรรณประกบเสาในกรณีที่พบว่ามีสนิมเกิดในเสาเป็นปริมาณมาก และการเสริมโครงสร้างเช่นนี้ควรปรึกษาวิศวกรก่อน ทุกครั้ง

- รอยร้าวแนวนอน ตรวจดูว่าเสามีรอยร้าวแนวนอนบ้างหรือไม่ รอยร้าวแนวนอนที่ควรสนใจก็คือรอยร้าวที่แตกห่างกันเป็นช่วงๆ เมื่อมองแล้วมีลักษณะเป็นปล้องๆ รอยร้าวแนวนอนนี้จะไม่แตกโดยรอบเสา แต่จะแตกเพียงด้านใดด้านหนึ่งของเสาเท่านั้น สาเหตุของรอยแตกประเภทนี้มักจะเกิดจากการทรุดตัวของฐานรากที่แตกต่างกัน เสาซึ่งอยู่บนฐานรากที่ทรุดตัวน้อยกว่าจะถูกดึงให้โก่งงอ พฤติกรรมการโก่งงอจะคล้ายกับนำไม้บรรทัดพลาสติกมาจับดัดจะเกิดรอยแตกลักษณะเดียวกัน

การแก้ไข หากท่านพบว่าเสาบ้านแตกเป็นปล้องๆ แนวนอน ควรหาช่างมาสำรวจสภาพการทรุดตัวให้ทราบแน่ชัดก่อนว่ามีปัญหาการทรุดตัวหรือไม่ ทั้งนี้จะได้ทราบว่าต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเผื่อสำหรับการซ่อมเสริมฐานรากด้วยหรือไม่ แต่โดยทั่วไปถ้าพบว่าบ้านมีปัญหาทรุดตัวก็ควรจะหลีกเลี่ยงไม่ซื้อก็ถือว่าเป็นการดีที่สุด

แต่ถ้าจำเป็นต้องซื้อเพราะเหตุอื่นใดก็แล้วแต่ การแก้ไขด้วยการเสริมฐานราก ก็สามารถทำได้ และมีความมั่นคงแข็งแรงปลอดภัยเพียงพอต่อการใช้งาน แต่ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมเสริมฐานรากจะสูงมากกว่าการซ่อมเสริมโครงสร้างในส่วนอื่นๆ ท่านควรสอบถามราคาค่าซ่อมแซมให้แน่นอนก่อน

สิ่งที่ควรดูอีกอย่างหนึ่งก็คือ ผนัง ผนังส่วนใหญ่ของบ้านจะเป็นชนิดก่ออิฐฉาบปูน ผนังประเภทนี้จะแตกร้าวได้ง่ายถ้ามีการขยับตัวของโครงสร้าง

นอกเหนือจากส่วนโครงสร้างที่ต้องตรวจดูตามที่ได้กล่าวมาแล้ว สิ่งที่ควรดูอีกอย่างหนึ่งก็คือ ผนัง ผนังส่วนใหญ่ของบ้านจะเป็นชนิดก่ออิฐฉาบปูน ผนังประเภทนี้จะแตกร้าวได้ง่ายถ้ามีการขยับตัวของโครงสร้าง โดยเฉพาะถ้าฐานรากของอาคารเกิดการทรุดตัวไม่เท่ากันผนังส่วนที่เชื่อมต่อระหว่างเสาหรือฐานรากนั้นจะแตกร้าว

ถ้ารอยร้าวเกิดที่กลางผนังจะเป็นแนวเฉียงเอียงทำมุม 45 องศาโดยประมาณกับแนวราบ แต่ถ้าเกิดใกล้ขอบเสาจะมีลักษณะเป็นเส้นโค้ง เส้นโค้งจะโค้งเข้าหาตำแหน่งเสาหรือฐานรากที่ทรุดตัวมากและรอยแตกจะอ้ากว้างมากบริเวณช่วงบน

ท่านที่กำลังพิจารณาเลือกซื้อบ้านควรสังเกตรอยร้าวที่ผนังเหล่านี้ไว้ด้วย เพราะรอยร้าวเช่นนี้บ่งชี้ว่าฐานรากมีปัญหาควรทำการแก้ไข ค่าใช้จ่ายในการเสริมฐานรากจะมากกว่าการซ่อมเสริมโครงสร้างส่วนอื่น

สำหรับส่วนอื่นที่ต้องตรวจดูต่อไปคืองานระบบ ได้แก่

ตรวจดูระบบน้ำดี วิธีการตรวจระบบน้ำดีภายในบ้านทำได้โดยปิดก๊อกน้ำทั้งหมดแล้วดูมิเตอร์น้ำว่าตัวเลขบนมิเตอร์ยังเดินอยู่หรือไม่ ถ้าตัวเลขยังเคลื่อนอยู่แสดงว่ามีท่อน้ำบางส่วนรั่วหรือแตกอยู่ ในส่วนนี้ต้องทำการแก้ไขแน่นอนดังนั้นควรเตรียมเงินสำหรับซ่อมแซมไว้
ตรวจดูรอยรั่วของน้ำ ตรวจดูรอยรั่วที่ตำแหน่งต่างๆ เช่น ฝ้าเพดานใต้หลังคาเพื่อทราบว่าหลังคารั่วหรือไม่ ฝ้าใต้บริเวณที่เป็นห้องน้ำหากมีคราบน้ำแสดงว่าระบบระบายน้ำหรือท่อน้ำรั่ว ตรวจดูตามแนวผนังหรือคานที่มีการฝังท่อน้ำว่ามีรอยรั่วซึมบ้างหรือไม่ รวมถึงบริเวณขอบและมุมวงกบที่น้ำฝนไหลซึมเข้ามาได้ จะได้เตรียมการแก้ไขไว้ด้วย

สุขภัณฑ์ ตรวจดูสุขภัณฑ์ของเดิมว่ายังสามารถใช้งานได้ปกติหรือไม่ มีส่วนใดชำรุดและต้องพิจารณาว่าจะต้องยกเปลี่ยนใหม่ทั้งชุดหรือสามารถแก้ไขเฉพาะจุดได้ เพราะค่าใช้จ่ายแตกต่างกันมาก

ระบบไฟฟ้า ลองเปิดไฟแสงสว่างในทุกตำแหน่งที่มี มีส่วนใดที่เสียหรือชำรุด ตรวจดูฉนวนกันไฟ สายไฟ หากชำรุดหรือสภาพเก่าเกินไปอาจจำเป็นต้องเปลี่ยนสายไฟและเดินระบบไฟฟ้าใหม่ทั้งหมด

นอกจากที่กล่าวแล้วควรตรวจดูระบบระบายน้ำโดยรอบตัวบ้านด้วยว่ามีส่วนใดชำรุดอุดตัน ปลายท่อระบายออกจากบ้านอยู่ตำแหน่งใด ที่ดีควรให้แน่ใจว่าท่อระบายภายนอกที่รองรับนั้นไม่ได้อยู่สูงกว่าระบบระบายน้ำภายในบ้าน มิฉะนั้นจะเกิดการอุดตันและแก้ไขได้ยาก อาจถึงกับต้องรื้อทำใหม่ทั้งหมดก็เป็นได้

ในส่วนของสีบ้านและปูนฉาบที่หลุดล่อนเป็นขุยก็เป็นส่วนหนึ่งที่ต้องตรวจดูด้วย มักพบว่าบ้านมือสองส่วนใหญ่ที่ผ่านการใช้งานมามากกว่า 5 ปี ผู้ซื้อจะต้องเตรียมค่าทาสีใหม่ไว้เพราะสภาพสีเดิมหมองลงไปมากและการทาสีใหม่ช่วยทำให้ความรูสึกของผู้ที่เข้าอยู่มีความรู้สึกดีด้วย

เรื่องของการเลือกซื้อบ้านมือสองตามที่กล่าวมาทั้งหมดนี้คงเป็นข้อมูลเพียงพอสำหรับท่านที่กำลังจะซื้อบ้านได้พิจารณาว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบ้านเมื่อรวมกับค่าบ้านแล้วเปรียบเทียบกับซื้อบ้านที่สร้างใหม่อันไหนจะเหมาะสมที่สุด แต่อย่างลืมนำเรื่องของทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมมาพิจารณาด้วยนะครับ

โดย...ธเนศ วีระศิริ อ.ภาควิชาเทคโนโลยีชนบท คณะวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต
http://www.posttoday.com/บ้าน-คอนโด/บ้านมือสอง/10988/การเลือกซื้อบ้านมือสอง-ตอนจบ

หลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อบ้านมือสอง

ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสอง หลายๆ คนคงกำลังสับสน และอาจจะกำลังต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้านมือสอง และนี่เป็น 8 หลักเกณฑ์ในการเลือกซื้อบ้านมือสอง

1. ตรวจสอบความต้องการของคุณเอง ว่าสนใจบ้านประเภทใด

2. ระบุทำเลที่ต้องการ

3. ควรพิจารณาสภาพแวดล้อมบ้านนั้นๆ ว่าอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร มีสิ่งอำนวยความ สะดวกต่อชีวิตประจำวันหรือไม่ เช่น ใกล้โรงเรียน ศูนย์การค้า ตลาด โรงพยาบาล ฯลฯ เพื่อการใช้ชีวิตที่สะดวกสบายในอนาคต

4. พิจารณาตัวบ้าน ว่าสภาพเป็นอย่างไร ตรงกับความต้องการหรือไม่ เช่นความเรียบร้อย ของการ ก่อสร้าง ระบบไฟฟ้า น้ำประปา มีส่วนไหนที่ต้องปรับปรุงซ่อมแซม เช่น หลังคา สีของบ้าน ตัวบ้านทรุดหรือไม่ น้ำท่วมหรือไม่ หรือแม้แต่เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มี ให้อยู่ในสภาพที่ใช้การได้หรือไม่ แล้วถ้าต้องซ่อมแซมเปลี่ยนแปลง ปรับปรุง ใครคือผู้รับผิดชอบ ผู้ซื้อหรือผู้ขาย

5. กรณีที่จะซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการ ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือ สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี

6. พิจารณาชุมชน เพื่อนบ้านที่อยู่บริเวณใกล้เคียง ว่าเป็นอย่างไร กรณีที่บ้านอยู่โครงการ จัดสรร ควรสอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนบ้าน ว่าเจ้าของโครงการหรืองานสา ธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่

7. ราคาของบ้านมือสองที่เสนอขาย รวมและไม่รวมอะไรบ้าง เช่น

- ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน อัตราพิเศษ 0.01% ของราคาบ้าน ซึ่งมีผลบังคับใช้ สิ้นสุด ธันวาคม 2544 และเริ่มเปลี่ยนเป็นอัตราเดิม 2% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

- ค่าภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ปกติจะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.11% ของราคาขาย หรือราคาประเมิน ซึ่งมีผลบังคับใช้ สิ้นสุด ธันวาคม 2544 และเริ่มเปลี่ยนเป็นอัตราเดิม 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขาย กรณีนั้นยกเว้น เมื่อผู้ขายเสียภาษีธุรกิจ เฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์

8. กรณีที่คุณต้องการกู้ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านด้วย ซื้อบ้านด้วย โดย คุณสามารถตรวจเช็ครายละเอียดได้จาก Home Financing - Auction Loan